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保租房REITs2023年年報(bào)及2024年一季報(bào)綜述：穩(wěn)健運(yùn)營構(gòu)筑估值溢價(jià)
　　根據(jù)保租房REITs發(fā)布的2023年年報(bào)以及2024年一季報(bào)，在市場(chǎng)化租金仍在尋底的背景下，保租房REITs仍超額完成首發(fā)時(shí)對(duì)2023年收入、可分配金額等預(yù)測(cè)目標(biāo)，租金價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及C端剛需定位構(gòu)成了保租房REITs穩(wěn)定運(yùn)營的基石，進(jìn)而對(duì)其估值起到支撐作用。我們看好保租房REITs穩(wěn)健運(yùn)營的持續(xù)性，考慮到派息穩(wěn)定性，疊加目前3.8%~4.8%的股息率，我們認(rèn)為保租房REITs具備配置價(jià)值。
　　收入：運(yùn)營穩(wěn)定，租金提升推動(dòng)營收同比增長
　　2023年以來保租房REITs整體運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)定，尤其是租金水平均實(shí)現(xiàn)同比增長，相對(duì)價(jià)格以及區(qū)位優(yōu)勢(shì)使得保租房REITs取得優(yōu)于住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)。營收整體同比保持小幅增長，同比區(qū)間在-1.6%~+3.2%，具備較強(qiáng)的穩(wěn)定性。2023年四支保租房REITs的各底層資產(chǎn)項(xiàng)目單位租金基本均實(shí)現(xiàn)了同比正增長，趨勢(shì)延續(xù)至2024Q1。出租率則略有分化。2023年末，出租率同比變化幅度區(qū)間為-2.3~+4.3pct。2024Q1出租率的變化區(qū)間為-2.9~+2.7pct，出租率雖然漲跌互現(xiàn)，但均值維持在96%的高位，收繳率方面，2023年末區(qū)間為98.6%~100%，2024Q1略降，但均在95%以上。
　　盈利：2023年EBITDA均超預(yù)測(cè)值，利潤率隨出租率小幅波動(dòng)
　　各保租房REITs的EBITDA和營收走勢(shì)基本一致。2023年EBITDA同比區(qū)間為-0.1%~+2.9%，2024Q1紅土深圳安居/中金廈門安居/華夏北京保障房/華夏基金華潤有巢的EBITDA同比分別為-2.2%/+2.2%/+0.6%/+1.4%。較招募說明書里的預(yù)測(cè)，中金廈門安居/華夏北京保障房/華夏基金華潤有巢2023年EBITDA的完成率分別為108%/103.9%/111.2%。EBITDA利潤率方面，同比漲跌互現(xiàn)，整體持穩(wěn)。相對(duì)而言，出租率變化對(duì)EBITDA利潤率的影響更為顯著，一季度出租率更為穩(wěn)定的華夏北京保障房和中金廈門安居REITs的利潤率同比均有提升。
　　派息：2023年可供分配金額均超預(yù)測(cè)值，派息穩(wěn)定
　　2023年各REITs的可供分配金額均超預(yù)期完成。較招募說明書里的預(yù)測(cè)，2023年紅土深圳安居/華夏北京保障房/中金廈門安居/華夏基金華潤有巢可供分配金額的完成率分別為104%/109%/111%/125%。2024Q1，上述四個(gè)REITs可供分配金額同比分別為+6%/+2%/-2%/-23%。與EBITDA同比表現(xiàn)的差異，主要是去年同期有期初預(yù)留現(xiàn)金、基金募集階段產(chǎn)生的孳息等影響。上述四個(gè)2022年上市的保租房REITs針對(duì)2023年的可分配金額，均實(shí)現(xiàn)兩次分紅。按照全年實(shí)現(xiàn)的可供分配金額測(cè)算，分紅率均達(dá)99.99%，高于90%的分派要求。基于最新估值，四個(gè)REITs股息率區(qū)間為3.8%~4.8%。
　　估值：穩(wěn)定的運(yùn)營支撐估值，市場(chǎng)表現(xiàn)堅(jiān)挺
　　各REITs在2023年報(bào)中的資產(chǎn)估值同比2022年基本都有小幅正增長。紅土深圳安居/中金廈門安居/華夏北京保障房/華夏基金華潤有巢REITs同比分別增長0.85%/0.33%/0.26%/0.63%。從市場(chǎng)走勢(shì)來看，保租房REITs在REITs市場(chǎng)中表現(xiàn)堅(jiān)挺。自2023年以來，紅土深圳安居/中金廈門安居/華夏北京保障房/華夏基金華潤有巢REITs較REITs平均水平分別實(shí)現(xiàn)10.8/12.0/17.4/14.7pct的超額收益，可供分配金額/市值區(qū)間為3.8%~4.5%。穩(wěn)定運(yùn)營對(duì)保租房REITs的估值起到支撐作用。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：資產(chǎn)盈利能力下降；REITs整體估值下滑風(fēng)險(xiǎn)