>> 申萬宏源-華夏深國際倉儲物流REIT申購價值分析-240516
| 上傳日期： |
2024/5/16 |
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| 1074KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
彭文玉,胡巧云 |
| 下載權限： |
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本期投資提示：
杭州項目選址高周轉物流集聚區(qū)，貴州高標倉項目具有區(qū)域稀缺性。本基金的基礎設施項目為杭州一期項目和貴州項目，項目建設內容均為高標準倉庫及配套。杭州一期項目選址于杭州市錢塘區(qū)，位于大江東產業(yè)集聚區(qū)的國家級物流樞紐“江東物流園”，周邊形成“四港聯(lián)動”的交通格局，通達性良好。錢塘區(qū)擁有杭州經濟技術開發(fā)區(qū)等3塊國家級掛牌區(qū)域，也是杭州高標倉項目的集聚區(qū)域，占市內高標倉項目總量市場存量的50%。區(qū)域內產業(yè)聚集度高，倉配物流資源豐富，是規(guī)模型企業(yè)落地分撥中心或快遞集散點優(yōu)選地點。貴州項目是區(qū)域內單體面積最大、地塊最規(guī)整的稀缺高標倉項目，選址于貴陽龍里縣，是省內物流重要樞紐之一，也是省內高標倉儲的主要集聚地之一。其中龍里縣最為集中，高標倉存量占整體市場存量的33%。周邊優(yōu)質路網和地質條件使得貴州項目成為快遞快運龍頭入駐貴州、建設區(qū)域分發(fā)中心（RDC）的首選。
出租率預期穩(wěn)定在90%左右、租金價格處周邊競品區(qū)間上段，租戶集中度較低。2020-2022年以及2023年1-9月，本項目凈利潤分別為2,888/3,477/3,417/2,475萬元，毛利率、ROE均高于可比REITs平均水平，凈利率具有優(yōu)勢。報告期本項目整體出租率自99%逐年降低至91%，整體低于可比平均水平，2023年-2026年預期出租率分別為87%、90%、89%、91%，將穩(wěn)定維持在90%上下。租金方面，杭州一期項目、貴州項目租金均處于周邊競品租金區(qū)間上段，主要系園區(qū)區(qū)位、交通優(yōu)勢顯著。租戶集中度較低，前五大租戶占比僅46.79%，明顯低于可比REITs的均值（79.03%），前十大租戶占比74.41%，而可比REITs平均水平為92.78%。
本基金2024年預測凈現(xiàn)金流分派率為4.71%，高于可比均值。根據招募說明書預測，華夏深國際倉儲物流REIT 2024年和2025年可供分配金額分別為7168萬元、7308萬元。假設均100%分派，以招募說明書披露的假定預計募資15.22億元計算，該基金2024年和2025年的預測凈現(xiàn)金流分派率分別為4.71%和4.80%，其中2024年預測值略高于3只可比公募REITs的靜態(tài)年化均值4.56%。
折現(xiàn)率與資產估值增值率合理謹慎。根據戴德梁行評估報告，本次評估杭州一期項目折現(xiàn)率為8%，貴州項目折現(xiàn)率為8.75%，與可比REITs接近，本基金的折現(xiàn)率合理謹慎。從資產評估增值率來看，本基金平均為62.91%，僅高于嘉實京東倉儲基礎設施REIT的57%，遠低于中金普洛斯REIT的增值率353%。本項目收益法估值測算整體合理謹慎。
初步測算P/NAV高于可比REITs平均水平。截至2023年9月30日，計算得本基金NAV公允參考值為1.8574元。如果以發(fā)行份額6億份和招募說明書披露的假定預計募資15.22億元計算，則發(fā)行價格為2.5374元，對應P/NAV估值為1.37倍，高于3只可比REITs P/NAV最新估值。3只可比REITs首發(fā)估值（募集資金規(guī)模）相較評估價值增值率為7.92%~12.27%，平均為9.78%。若以可比REITs評估增值率來計算，則本基金首發(fā)募資規(guī)模區(qū)間為16.33~16.99億元，均值為16.61億元。
風險提示：需警惕基礎設施項目收入來源單一；投資于倉儲物流的一般性運營風險；基礎設施項目經營風險，包括租戶相對集中風險、區(qū)域倉儲物流市場競爭風險等。
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