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投資要點(diǎn)
　　事件：2024年5月15日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》，將收購一批商品住房用作公共租賃住房。
　　中央調(diào)控思路由“三大工程”轉(zhuǎn)向“去庫存”，房價(jià)預(yù)期有望企穩(wěn)。我們認(rèn)為本輪行情最重要的邏輯是：中央調(diào)控思路從“三大工程”保實(shí)物投資量轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)的地產(chǎn)供給調(diào)控。供需關(guān)系的改善將對(duì)房價(jià)預(yù)期的改善起到重要作用。4月30日政治局會(huì)議中對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)為：統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。當(dāng)日自然資源部發(fā)布通知，需要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)。根據(jù)測(cè)算我們預(yù)計(jì)全國涉宅土地出讓金額預(yù)計(jì)將減少34.6%-42.6%。
　　近期多城密集出臺(tái)“以舊換新”及限購放松政策，政策導(dǎo)向明確。近期杭州、西安全面取消限購，國內(nèi)限購政策依然嚴(yán)格執(zhí)行的僅北上兩座城市，預(yù)計(jì)將以“小步快跑”的節(jié)奏逐步放松。多地收儲(chǔ)式的“以舊換新”政策更需要重點(diǎn)關(guān)注。以江蘇多城和鄭州市為代表，政府下屬國企平臺(tái)收購存量住宅用作保租房，居民所得售房款需要購買更高總價(jià)的新房。該政策在減少庫存的同時(shí)刺激置換需求。5月15日，杭州臨安區(qū)發(fā)布公告，將收購新房用作公共租賃住房，標(biāo)志著收儲(chǔ)模式在新房和二手房均已開始試點(diǎn)。
　　收儲(chǔ)式政策的關(guān)鍵點(diǎn)在于資金來源，中央資金支持下有望大范圍實(shí)施。無論收購新房還是二手房，若用作保障性租賃住房，租售比通常在2%以內(nèi)，當(dāng)前銀行抵押貸款的資金成本往往高于3.5%，需要當(dāng)?shù)卣?cái)政貼息彌補(bǔ)息差。在土地財(cái)政收縮的形勢(shì)下，若中央給予政策和資金支持（如PSL、特別國債等），收儲(chǔ)式政策有望全面鋪開。以套均總價(jià)150萬計(jì)算（單價(jià)1.5萬元/平，面積100平），1.5萬億的資金體量即可收儲(chǔ)100萬套。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2023年百城二手房月均掛牌量為482萬套；靜態(tài)測(cè)算下，可以使二手房掛牌量下降20.7%。
　　從歷史周期看，庫存下降有助于供需關(guān)系走向健康狀態(tài)，從而提振銷售實(shí)現(xiàn)正向循環(huán)。從歷史情況看，隨著庫存水位下降，供需關(guān)系逐步走向健康狀態(tài)，市場(chǎng)逐步恢復(fù)后，去化周期加速回落，幫助市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)正向循環(huán)。以2014-2017年的去庫周期為例，去化周期從2014年7月的高點(diǎn)21.4月降至2016年12月的低點(diǎn)8.9個(gè)月，降幅為58.4%。在此期間，80城庫存也從2015年1月的高點(diǎn)5.78億方不斷下降至2016年12月的4.51億方，降幅為22.0%。
　　投資建議：推薦1）財(cái)務(wù)穩(wěn)健、土儲(chǔ)集中在核心城市的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)，建議關(guān)注：華潤置地、中國海外發(fā)展；2）擁有充沛優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)資產(chǎn)、現(xiàn)金流有望邊際改善的房企。推薦：新城控股，建議關(guān)注：龍湖集團(tuán)；3）物業(yè)公司：華潤萬象生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、越秀服務(wù)；4）代建及中介公司：綠城管理控股、貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期