>> 華金證券-華金宏觀·雙循環(huán)周報(第58期)：地產(chǎn)放松新政，刺激效果幾何？-240517
| 上傳日期： |
2024/5/17 |
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| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
華金證券 |
| 評級： |
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作者： |
秦泰 |
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投資要點
央行購房杠桿放松“三支箭”的內(nèi)在平衡邏輯。央行三項新政共同指向提升居民加杠桿購房能力，從而試圖激活存量的、觀望中的剛性和改善性住房需求的政策意圖，而市場期待的以增量流動性投放直接對接城中村改造等類似于2015-2018年“貨幣化棚改”的政策本次新政并未提及，這意味著在貨幣政策并未直接創(chuàng)造增量需求的背景下，央行本輪放松的潛在效果更大概率是短期放慢需求收縮的斜率而非抬升由長期結構性因素所決定的需求底部?？傮w上來看，本輪放松仍然是地產(chǎn)供需周期下行階段的兜底性、約束放開性政策，而不是直接的增量刺激性政策，預計有望帶動部分產(chǎn)業(yè)結構較好的二線城市為龍頭區(qū)域地產(chǎn)需求企穩(wěn)或下跌斜率階段性緩和，但全國范圍內(nèi)迅速改善需求的概率不大。
“收儲”要求高庫存、以需定購，改善房企流動性效果更大。高庫存城市“以需定購”、“酌情以合理價格”收購商品房用于保障房供給，預計二三線城市有望受益，但在三大前置條件約束下，最終效果仍將取決于城鎮(zhèn)化再平衡在二三線城市可能帶動的新增人口地產(chǎn)內(nèi)生性需求強度。在房地產(chǎn)投資連續(xù)兩年大幅下滑的背景下，當前二三線城市高庫存的原因很大程度上并非絕對供給增長過快，而恰恰可能是有效增量需求收縮過快，從而保障房市場需求量可能并不很大，以需定購的要求下預計收儲量相對不大。此外，在二三線城市普遍已經(jīng)房價跌幅較深，絕對水平較低的情況下，“酌情以合理價格”收購的要求，一定程度上或有助于對房價收入比較低的城市形成一定的房價邊際穩(wěn)定效果。對于這些區(qū)域居民因房價連續(xù)下跌、財富縮水而導致的可選商品消費意愿下降問題或同樣形成一定的邊際改善效果。
3000億再貸款對房企流動性改善效果預計較為明顯。我們認為央行此舉旨在化解地方政府債務風險和房地產(chǎn)市場風險的同時對存量商品住宅進行消化；加之本輪3000億再貸款也并非如“貨幣化棚改”一般直接發(fā)放至居民部門手中以刺激增量房地產(chǎn)市場需求，預計本輪增量流動性投放仍然不會引起房地產(chǎn)市場的新一輪泡沫，而是將助力化解存量商品住宅庫存，考慮到近年來房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)生投放規(guī)模，本次再貸款如有效推動5000億左右對應貸款，對于房企流動性壓力的緩解預計將起到較為明顯的積極作用。此外，因再貸款工具所對接貸款的承借方嚴格限制于非平臺國企，并且要求與地方隱形債務風險嚴格隔離，我們預計地方政府專項債和2024年超長期特別國債資金將不會被用于高庫存城市“收儲”項目，地方債務風險因此而再度加劇的概率相對較低。
地產(chǎn)放松新政，刺激效果幾何？縱觀此次央行“三大新政”、高庫存城市“收儲”開閘和央行3000億再貸款的“組合拳”，共同顯示對于約束居民內(nèi)生性的剛性和改善性住房需求釋放的歷史積累的限制性措施，正在加快以更大的范圍放松，對于有助于房地產(chǎn)企業(yè)避免因流動性風險而導致交付出現(xiàn)問題的供給側緩和性措施，也在綜合加快推進；但供需兩側政策都非常強調(diào)結構性和適配性，需求側放松至今，央行對于直接提供流動性創(chuàng)造增量需求的激進刺激模式都非常審慎的進行規(guī)避，而供給側的政策放松和紓困措施，也非常強調(diào)針對高庫存問題突出地區(qū)、還需強調(diào)以需定購，實際上供需兩側都著力于挖掘現(xiàn)有存量潛力，而并非激進創(chuàng)造增量。近期地產(chǎn)新政組合拳對于房地產(chǎn)市場供需兩側下跌斜率緩和無疑將起到重要作用，但長期來看，房地產(chǎn)市場當前困境的本質是與產(chǎn)業(yè)布局、各類要素流動性、城鎮(zhèn)化模式轉變等深層次問題高度相關的，深謀遠慮的頂層機制設計如果推出，所帶來的積極改變預計才是趨勢性的、更加廣泛而深遠的。
風險提示：房地產(chǎn)市場恢復力度不及預期風險。
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