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政治局會議定調(diào)消化庫存，關(guān)于去庫存的討論逐漸增加，庫存作為房企的資產(chǎn)項(xiàng)，若以去庫存為方向，也即等同于去負(fù)債，有利于金融風(fēng)險的出清。房企的庫存在報(bào)表中就是資產(chǎn)負(fù)債表的存貨項(xiàng)，庫存去化對應(yīng)的就是資產(chǎn)端的減少、進(jìn)而是對負(fù)債端的減少，因此，去庫存伴隨的是現(xiàn)金流量表的擴(kuò)大，進(jìn)而緩解房企的償債壓力，一定程度上，等同于通過政策拉動銷售回款的增長。
　　未來的演進(jìn)，是看房企是否有再杠桿的能力，這將決定房企是留下、還是出清，這取決于后續(xù)的負(fù)債渠道創(chuàng)新。若房企在去庫存后，簡單的將資金用于償債，對金融系統(tǒng)來說確實(shí)能夠降低風(fēng)險，但另外一個維度，考慮極端假設(shè)，也即房企去掉所有的庫存、償還掉所有的債務(wù)，按目前的杠桿率來看，一旦價格偏低，則容易導(dǎo)致房企凈資產(chǎn)大幅度折損，這將給再杠桿帶來極大的困難。因此，究竟是房企的再杠桿（拿地）、還是償債，將決定房企是留下來發(fā)展、還是被迫出清。
　　2016年的去庫存是中央投放基礎(chǔ)貨幣、地方棚改、金融創(chuàng)新房企再杠桿拿地的過程，帶來了基本面的大幅修復(fù)，而本次路徑暫未明確。對比2016年，從去庫存的路徑來看，中央通過PSL投放基礎(chǔ)貨幣，地方政府棚改拆遷并新增出讓土地、房企去庫存回款并通過金融創(chuàng)新再杠桿拿地，地方及房企的拆遷、拿地的循環(huán)過程將基礎(chǔ)貨幣派生放大，帶來信用擴(kuò)張和資產(chǎn)價格通脹。目前本次去庫存路徑暫未明確。
　　另外一個可對比的時期是2014年，在2013年打破剛性兌付導(dǎo)致的信用政策偏緊之后、以降準(zhǔn)降息打開了信用寬松的預(yù)期，并通過居民端政策放松帶來了一次預(yù)期的極大修復(fù)，基本面跟隨情況并不顯著。2014年下半年地產(chǎn)板塊的持續(xù)上漲，和樓市的表現(xiàn)并非完全同步，盡管銷售數(shù)據(jù)降幅開始收窄，但離真正意義的基本面拐點(diǎn)還相差甚遠(yuǎn)，其中更多是基數(shù)原因，樓市的明顯好轉(zhuǎn)從2015年中旬才開始。那么2014年的表現(xiàn)，更直接的因素在于信用寬松的預(yù)期，包括打破剛兌后引導(dǎo)無風(fēng)險收益率下行、降準(zhǔn)降息并給予居民購房貸款優(yōu)惠政策、房企融資環(huán)境的寬松。
　　無論是2014年還是2016年，都隱含了對信用寬松的預(yù)期，只是在基本面上的反應(yīng)程度有所差異，目前更加類似于2014年場景，即可能的信用環(huán)境變化。當(dāng)前信貸相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)欠佳，整體處于同比少增的狀態(tài)，因此，對于信用寬松的期待是當(dāng)前的關(guān)注重點(diǎn)，而導(dǎo)致信用偏弱的主要原因是房企持續(xù)處于償債的環(huán)境中，若能緩解這一壓力，就將給市場帶來較好的預(yù)期改善，推動無風(fēng)險利率上行，并帶來通脹預(yù)期。推薦行業(yè)兩端，一為核心標(biāo)的，如保利發(fā)展、招商蛇口、中新集團(tuán)等，二為重組標(biāo)的，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國等。
　　風(fēng)險提示：市場需求加速下行。