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事件：2024年5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開。
　　核心觀點(diǎn)：房地產(chǎn)“一攬子”優(yōu)化方案落地，最大的亮點(diǎn)在于形成了組合拳。政策落地效果以及后續(xù)潛在加碼空間值得期待。政策利好地產(chǎn)竣工和后周期相關(guān)板塊的市場表現(xiàn)，預(yù)計(jì)對地方國資性房企、地方主城投平臺(tái)的基本面提振效果也較好。
　　房地產(chǎn)“一攬子”優(yōu)化方案落地。新“一攬子”去庫存方案，最大的亮點(diǎn)在于形成了政策組合拳。（1）需求側(cè)限制性條件放松；（2）供給端地方政府主導(dǎo)收儲(chǔ)；（3）緩釋行業(yè)相關(guān)主體風(fēng)險(xiǎn)。
　　向前看，還有哪些政策值得期待？從細(xì)節(jié)來看，后續(xù)政策加碼仍會(huì)有更多期待。其一，本輪去庫壓力相對更大。其二，不少地方在實(shí)操中已經(jīng)落實(shí)了相關(guān)政策。對后續(xù)政策加碼空間的期待，以及政策落地的效果，才是當(dāng)前市場行情持續(xù)性和強(qiáng)度的核心定價(jià)邏輯。具體來看有三個(gè)關(guān)注點(diǎn)，
　　關(guān)注點(diǎn)一：保障性住房再貸款，如何用？從目前的資金安排來看，資本金部分為再貸款3000億元，加上撬動(dòng)信貸資金5000億元，合計(jì)體量8000億元。保守方案下，假設(shè)收購折扣70%，且資金用于化解狹義庫存壓力，則已公布的資金體量相對而言尚可，但其力度還不足夠。通常而言，政策會(huì)先自上而下推進(jìn)，然后等待一輪自下而上的數(shù)據(jù)反饋，大概率會(huì)根據(jù)第一批資金落地情況再進(jìn)行調(diào)整，后續(xù)加大力度仍可期待。
　　關(guān)注點(diǎn)二：政策落地的效果。政策執(zhí)行主體為地方政府，博弈核心在于潛在回報(bào)率與資金成本之差。雖然當(dāng)前二手房租金率并不高，但考慮到以一定折扣進(jìn)行收購，以及政策優(yōu)惠類再貸款工具的利率較低且通常有財(cái)政貼息，那么依然存在一定的獲利空間，從而激發(fā)地方主體行為。
　　關(guān)注點(diǎn)三：“供給側(cè)”去庫存還有另一層含義。地方主體“收儲(chǔ)”看似是在需求端發(fā)力，實(shí)際上仍是供給側(cè)政策，主要起到的作用是減少市場上的住房供應(yīng)，緩和供需矛盾。而土地端的供給側(cè)改革若能加強(qiáng)配合力度，則更有利于強(qiáng)化政策效果。對此，更優(yōu)的政策組合為進(jìn)一步縮減地方土地供給，而以專項(xiàng)債、增發(fā)國債轉(zhuǎn)移支付、財(cái)稅改革等方式補(bǔ)充地方財(cái)政收入，在實(shí)現(xiàn)化解存量債務(wù)的同時(shí)，兼顧地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
　　資本市場如何對政策定價(jià)？股債市場已經(jīng)對政策的優(yōu)化調(diào)整進(jìn)行定價(jià)。新“一攬子”方案推出，市場表現(xiàn)存在分歧：股票反饋?zhàn)顬榉e極，商品分化，債券反饋相對克制。
　　后續(xù)來看，政策的優(yōu)化調(diào)整對市場的影響通常有兩個(gè)階段，第一個(gè)階段更多體現(xiàn)的是政策不確定性的下降帶來風(fēng)險(xiǎn)偏好的回升。第二個(gè)階段需要時(shí)間驗(yàn)證，將需要更多的數(shù)據(jù)來印證政策效力。政策利好地產(chǎn)竣工和后周期相關(guān)個(gè)股的市場表現(xiàn)，預(yù)計(jì)對地方國資性房企、地方主城投平臺(tái)的基本面提振效果也較好。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策推進(jìn)和落地效果不及預(yù)期；房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升，打壓風(fēng)險(xiǎn)偏好；市場微觀交易結(jié)構(gòu)惡化導(dǎo)致意外波動(dòng)。