>> 浙商證券-地產(chǎn)新政聯(lián)合解讀：地產(chǎn)強心針-240518
| 上傳日期： |
2024/5/19 |
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| 1185KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
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作者： |
梁鳳潔,陳建宇,楊凡 |
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核心觀點
重磅房地產(chǎn)政策推出，有利于地產(chǎn)風(fēng)險改善，看好金融地產(chǎn)板塊。
系列地產(chǎn)政策梳理？
本次系列地產(chǎn)政策，主要聚焦地產(chǎn)項目當(dāng)前面臨的銷售、回款、竣工的痛點。從不同類型的地產(chǎn)項目來看：（1）未建土地——解決回款痛點。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進土地資源高效利用。（2）正在出售——解決銷售痛點。①刺激購房需求。全面下調(diào)按揭貸款首付比底線要求，取消按揭貸款利率全國下限，降低公積金貸款利率。②政府收購住房。城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房，同時央行創(chuàng)設(shè)3000億元保障性住房再貸款對此進行支持。（3）已售在建——解決竣工痛點。監(jiān)管提出要“打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險…分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設(shè)交付”。結(jié)合監(jiān)管表述，我們預(yù)計后續(xù)將針對貨值充足的，使用房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制解決融資問題；針對貨值嚴重不足的，走司法途徑，通過破產(chǎn)、重組等形式解決，解決過程中，對項目審慎采取財產(chǎn)保全措施，最大程度保障購房者利益。
金融地產(chǎn)如何看待？
銀行：改善地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險，同時拉動信貸需求，地產(chǎn)布局較多的銀行更受益。此前我們提出銀行股投資四階段，分別是買入生存、分紅、估值、成長的確定性，當(dāng)前處于第二和第三階段之間。隨著地產(chǎn)政策優(yōu)化，第三階段臨近，超低估值的銀行有望補漲。當(dāng)前的銀行行情不是下半場，而是一輪長周期的開始。地產(chǎn)支持政策再次加碼，有望緩釋市場對銀行地產(chǎn)風(fēng)險擔(dān)憂，催化銀行行情。我們繼續(xù)看好,推薦“大+小”啞鈴組合：（1）大：選高股息大行，六大國有行、興業(yè)。（2）?。孩俑吖上⒅行⌒?，南京、江蘇、成都、浙商、渝農(nóng)；②高成長中小行，寧波、蘇農(nóng)、常熟；此外低估值的民生、浦發(fā)有望迎來補漲。綜合來看，當(dāng)前位置重點推薦：興業(yè)、交行、南京、浙商、渝農(nóng)。
地產(chǎn)：地產(chǎn)政策迎來新一輪放松潮，供需兩端多政策協(xié)同推動行業(yè)信心提升及基本面加速企穩(wěn)，在一二線核心城市布局且產(chǎn)品力較強的房企及中介龍頭有望受益行業(yè)基本面企穩(wěn)修復(fù)，地方城投類房企有望受益收儲政策落地。本輪地產(chǎn)政策放松力度較大，與此前“小步快走”方式不同，更有助于打消購房者的觀望情緒：1）本次房貸利率聯(lián)合首付比例同時下調(diào)對居民購房成本的降低效果或更為顯著。2）存量房收儲加速調(diào)節(jié)市場供需平衡，是房價企穩(wěn)的開端。3）保交樓繼續(xù)推進有助于緩解需求負預(yù)期，短期內(nèi)有望刺激新房需求回升。投資標的方面，我們建議關(guān)注：1）布局一二線城市產(chǎn)品力強的房企：華潤置地、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國際集團、濱江集團、綠城中國；2）核心城市城投類房企：城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團、合肥城建等；3）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。
保險：地產(chǎn)壓力緩釋，資產(chǎn)端貢獻高彈性，地產(chǎn)投資占比高的險企更為受益。保險板塊當(dāng)前低估值、低持倉，資產(chǎn)端出現(xiàn)三重因素催化，包括地產(chǎn)風(fēng)險緩釋、長端利率底部回升，以及權(quán)益市場企穩(wěn)，保險板塊的高彈性有望進一步凸顯，繼續(xù)看好行業(yè)后續(xù)表現(xiàn)。個股方面，推薦更受益于地產(chǎn)風(fēng)險改善的中國平安，改革轉(zhuǎn)型領(lǐng)先的中國太保，以及資產(chǎn)端高彈性的中國人壽。
券商：提振市場情緒，利好經(jīng)紀、投資業(yè)務(wù)，相關(guān)業(yè)務(wù)占比較高以及收并購主題券商更受益。當(dāng)前券商板塊低估值、有催化、有彈性。①低估值：板塊當(dāng)前PB估值為1.1倍，處于10年1%分位，當(dāng)前估值已經(jīng)充分反映了投行等業(yè)務(wù)較弱的預(yù)期；②有催化：監(jiān)管多次鼓勵并購重組，重要個例的收并購進展有望催化主題性機會；③有彈性：上證指數(shù)突破關(guān)鍵點位往往需要券商股作為抓手，此時板塊彈性較大。綜上，在監(jiān)管支持打造一流投資銀行、行業(yè)供給側(cè)改革繼續(xù)深化的背景下，推薦綜合服務(wù)能力較強的頭部券商中國銀河、中信證券、華泰證券，以及區(qū)域精品券商國聯(lián)證券。
風(fēng)險提示
宏觀經(jīng)濟失速；不良大幅暴露；地產(chǎn)政策效果不及預(yù)期；地產(chǎn)風(fēng)險擴大；長端利率大幅下行；權(quán)益市場大幅波動。
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