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上海：二手房成交量激增，新政短期效果顯現(xiàn)
　　上海是四個一線城市中率先在5月17日之后調(diào)整樓市政策的城市，尤其是限購政策明顯放松，包括外地戶籍社保年限降低為3年，非滬籍單身人士購房區(qū)域從此前的“外環(huán)外新房+二手房”擴(kuò)大至“全市范圍二手房+外環(huán)外新房”，同時重點(diǎn)區(qū)域的人才購房范圍擴(kuò)大至所在區(qū)全域（此前為產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)）。此外，疊加首付比例和貸款利率大幅下調(diào)，進(jìn)一步刺激購房需求在短期釋放。
　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，5月17日全國層面政策出臺的前一周（5.11-5.17）上海二手房日均成交量為660套，5月17日后一周（5.18-5.24）日均成交為661套，而5月27日上海新政落地后至今（5.28-6.6）的日均成交達(dá)853套，處于今年以來的最高水平，較5.17前一周的日均成交量增長29.2%。從新房成交來看，5.17前一周日均成交306套，5.17后一周日均成交317套，5.27后至今日均成交329套（較5.17前增長7.7%）。
　　總體來看，上海新政對二手房成交有明顯提振，預(yù)計6月成交量將繼續(xù)增長，但對新房成交的影響相對更弱。我們認(rèn)為，主要原因在于目前二手房價格跌幅更大，供應(yīng)量更多，而且新政對外地戶口購買二手房的要求更為寬松，但短期需求釋放后市場熱度能否持續(xù)仍需觀察。
　　廣州：新政后新房成交增加，二手房掛牌量上升
　　廣州5月28日發(fā)布的新政對限購政策進(jìn)行大幅放松，外地戶籍居民家庭在限購區(qū)購房需要的社?；騻€稅年限從2年縮短至6個月，這也是四個一線城市中最為寬松的要求。信貸政策方面，首套/二套房首付比例從30%/40%下調(diào)至15%/25%，并取消房貸利率下限，已經(jīng)與全國最低水平保持一致。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，5.28新政落地至今（5.29-6.6）廣州新房日均成交套數(shù)為199套，較4月日均成交套數(shù)161套增長23.4%，刺激需求在短期內(nèi)集中釋放。
　　二手房市場方面，廣州二手房每日成交數(shù)據(jù)未公布，無法進(jìn)行跟蹤。根據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，因為新政取消了2年限售規(guī)定，二手房掛牌量在短期內(nèi)顯著增長。掛牌量增加一方面將導(dǎo)致二手房價格繼續(xù)承壓，以價換量的情況可能會持續(xù)；另一方面，二手房成交活躍度提高將帶動賣一買一置換需求，若成交量持續(xù)回暖將對價格帶來支撐。
　　深圳：限購優(yōu)化后二手房成交量回升
　　深圳首先在5月6日對限購政策進(jìn)行了優(yōu)化，非戶籍居民在部分區(qū)域的社保繳納年限從3年縮短至1年，新政后一周（5.7-5.13）二手房日均成交套數(shù)較4月日均成交增長19%。
　　5月28日，深圳降低首付比例并取消房貸利率下限，5.29-6.6日均成交套數(shù)較4月日均增長5.2%，相比之前限購放松沒有顯著變化，但仍保持在今年以來的較高水平。相較而言，新政后新房成交沒有顯著變化，但可能有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的影響，預(yù)計6月新房成交也將逐步回暖。
　　投資建議
　　上海、廣州和深圳5月末出臺的樓市新政效果顯現(xiàn)，刺激需求在短期內(nèi)集中釋放，特別是上海的二手房成交放量最為顯著。需要注意的是，盡管新政效果在6月大概率將延續(xù)，但后續(xù)成交量能否持續(xù)回升仍需觀察，只有成交量連續(xù)企穩(wěn)后才能對價格進(jìn)行支撐，從而扭轉(zhuǎn)居民對房價下跌的預(yù)期。當(dāng)前階段建議關(guān)注融資渠道暢通、拿地能力強(qiáng)、土儲布局合理的頭部優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評級。
　　風(fēng)險提示
　　去庫存相關(guān)政策落地和執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入和信心恢復(fù)較慢，進(jìn)而影響房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇節(jié)奏；房企信用風(fēng)險暴露增加。