>> 國泰君安-外高橋(600648)首次覆蓋：穩(wěn)租金高分紅下的價值重估-240618
| 上傳日期： |
2024/6/19 |
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| 3334KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本報告導(dǎo)讀：
公司以外高橋保稅區(qū)為起點，以上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)為契機，通過深耕外高橋地區(qū)，手握規(guī)?？捎^、租金穩(wěn)健的物業(yè)資產(chǎn)，配合高分紅，成為資產(chǎn)荒下的優(yōu)質(zhì)標的。
投資要點：
首次覆蓋，給予增持評級。公司是上海自貿(mào)區(qū)的開發(fā)和運營主體，基于區(qū)位優(yōu)勢，依托以外高橋保稅區(qū)、外高橋港綜合保稅區(qū)為代表的園區(qū)，主營園區(qū)物業(yè)運營、貿(mào)易和專業(yè)服務(wù)以及城市更新業(yè)務(wù)。綜合考慮公司業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢以及行業(yè)現(xiàn)狀，預(yù)計2024~2026年公司EPS為0.88元、0.90元、0.97元，增速為7.9%、2.5%、7.2%，目標價11.83元，增持。
公司持有470萬方優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)資產(chǎn)，2023年帶來17.8億元租賃收入，未來仍有37%~79%的收入彈性增長空間。公司可租資產(chǎn)中85%為產(chǎn)業(yè)物業(yè)，15%為商業(yè)物業(yè)，客群廣泛分布在“三基四重”核心行業(yè)，空置率僅為8%。展望未來，隨著增量空間的不斷投入，存量空間的有序改建，配合運營管理、招商引資能力的提升以及宏觀環(huán)境的改善等，租賃收入有望迎來面積擴張及單位面積創(chuàng)收能力提升的雙重驅(qū)動。測算得，若單位租金在2023年水平±10%浮動，空置率在2023年水平±3%浮動，則租賃收入尚有37%~79%的潛在增長空間。
多元融資渠道創(chuàng)新同步開展，重資產(chǎn)模式下的高資金需求得以通過更低成本的資金進行滿足，能夠在支撐規(guī)模擴張的同時，實現(xiàn)資產(chǎn)負債率和融資成本的壓降。公司具備重資產(chǎn)投資特征，資金需求量大，過去以銀行貸款、債務(wù)融資以及經(jīng)營資金等為主要來源，目前正在嘗試A股定增發(fā)行、倉儲物流REITs發(fā)行、直接融資比例提升、非核心資產(chǎn)處置等融資渠道的創(chuàng)新。
資產(chǎn)荒格局下，公司有穩(wěn)健增長的租賃收入，配合高分紅特征，是市場風險偏好下行背景下的優(yōu)選標的，將迎來價值重估。資產(chǎn)荒不是真正意義的沒有資產(chǎn)，而是資產(chǎn)的風險偏好和資產(chǎn)的風險收益之間不匹配，從而形成部分資金找不到匹配資產(chǎn)的局面。2022年以來，宏觀層面M2增速整體大于社融增速，行業(yè)層面房企融資渠道未得到明顯改善、縮表持續(xù)進行，資產(chǎn)荒格局尤為凸顯。在前述穩(wěn)健向好的租賃收入外，公司提出將2023~2025年的現(xiàn)金分紅比例提升至50%以上，高分紅的特質(zhì)進一步催化公司在資產(chǎn)荒格局下的價值發(fā)現(xiàn)。
風險提示：國際貿(mào)易活動減弱影響貿(mào)易服務(wù)業(yè)務(wù)開展；房地產(chǎn)市場需求修復(fù)不及預(yù)期公司住宅銷售承壓；A股定增發(fā)行、REITs發(fā)行等融資渠道創(chuàng)新的結(jié)果不及預(yù)期
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