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我們近期走訪了領(lǐng)展旗下的上海七寶萬科廣場(chǎng)，領(lǐng)展已于2024年2月完成了對(duì)該公司剩余50%股權(quán)的收購。以下是主要亮點(diǎn)：
　　收購于2024年2月完成，折價(jià)26.3%。領(lǐng)展已于2024年2月完成從萬科手中收購該項(xiàng)目剩余50%權(quán)益，收購代價(jià)為人民幣23.84億元（參考該物業(yè)估值人民幣52億元，估值折讓26.3%）。據(jù)領(lǐng)展數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年化凈物業(yè)收入為人民幣4.87億元，預(yù)期租金回報(bào)率達(dá)9%以上。
　　幾乎滿租且有正續(xù)租租金調(diào)整。據(jù)項(xiàng)目人員介紹，即使在2020-22年期間，該項(xiàng)目的出租率也高達(dá)約95%，高于其他鄰近購物中心的80 – 90%。該項(xiàng)目在2023年實(shí)現(xiàn)約11%的正續(xù)租租金調(diào)整率，即使在充滿挑戰(zhàn)的零售環(huán)境下，管理人員仍預(yù)計(jì)在2024年可實(shí)現(xiàn)低個(gè)位數(shù)的正租金調(diào)整，主要由餐飲支持。
　　輕食餐飲表現(xiàn)較優(yōu)。各行業(yè)中，客單價(jià)低于100元的輕食餐飲整體表現(xiàn)優(yōu)于其他行業(yè)。同時(shí)，高端化妝品和黃金珠寶是銷售額最高的行業(yè)，其坪效在人民幣0.7-1.7萬元/平方米/月之間，而整個(gè)購物中心的總體銷售額約為人民幣2千元/平方米/月。
　　資產(chǎn)增值、租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)以保持增長(zhǎng)。領(lǐng)展一直在優(yōu)化租戶組合，引入一些熱門品牌，如Lululemon、Salomon以及其他輕奢品牌，以提高租戶的整體租金承受能力。與此同時(shí)，購物中心在4/5層約7,000平方米的資產(chǎn)正在進(jìn)行資產(chǎn)提升計(jì)劃，預(yù)計(jì)將于2024年3季度完成。領(lǐng)展表示，該區(qū)域大部分面積已預(yù)租，預(yù)計(jì)竣工后可實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的投資回報(bào)率，整體出租率將恢復(fù)至95%以上。
　　維持買入評(píng)級(jí)。與領(lǐng)展最新的借貸成本相比，項(xiàng)目的成交收益率具吸引力，并可為每股派息提升約1-2港仙。我們認(rèn)為領(lǐng)展現(xiàn)正更積極地管理其閑置現(xiàn)金，為基金單位持有人帶來更高的長(zhǎng)期派息。自2024年5月下旬以來，領(lǐng)展股息率與10年期美國國債的收益率差一直保持在300個(gè)基點(diǎn)以上，低于長(zhǎng)期估值1.3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，我們維持目標(biāo)價(jià)47.7港元及買入評(píng)級(jí)。