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收入規(guī)模同比微降，扣非凈利潤(rùn)基本持平，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　招商蛇口發(fā)布2024年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，受結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)不及預(yù)期。公司拿地聚焦核心城市，可售貨源較充足，融資渠道暢通，擬發(fā)行租賃住房REITs盤(pán)活資產(chǎn)，看好未來(lái)市占率持續(xù)提升。受銷(xiāo)售規(guī)模下降及結(jié)轉(zhuǎn)毛利率承壓影響，我們下調(diào)盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2024-2026年歸母凈利潤(rùn)為63.9、70.3、74.4億元（原值為80.4、94.8、108.3億元），EPS為0.71、0.78、0.82元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為11.6、10.6、10.0倍，我們看好公司低價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)束后業(yè)績(jī)持續(xù)修復(fù)，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，扣費(fèi)凈利潤(rùn)基本持平
　　公司2024H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入512.7億元，同比下降0.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)14.2億元，同比下降34.2%，實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)14.0億元，同比增長(zhǎng)0.45%，主要系公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，以及轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)投資收益同比減少（2023H1投資凈收益14.7億元）；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.11元，同比下降50.0%。
　　銷(xiāo)售排名行業(yè)前五，拿地強(qiáng)度有所減弱
　　公司2024H1實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1009.5億元，銷(xiāo)售面積438.7萬(wàn)方，分別同比下降39.3%和35.9%，銷(xiāo)售金額排名克而瑞榜單第五。1-6月公司獲取7宗地塊，分別位于上海、廣州、成都等一二線(xiàn)城市，計(jì)容建面80.1萬(wàn)方，總地價(jià)146.1億元，同比下降64.9%，拿地金額權(quán)益比68.4%（2023全年76.5%），拿地強(qiáng)度14.5%（2023全年38.6%），拿地力度有所減弱。公司7月在上海和港中旅競(jìng)得寶山顧村地塊，總地價(jià)31.1億元，成交樓面價(jià)22252元/平方米。
　　派息比例較高，擬發(fā)行租賃住房REITs
　　公司于7月發(fā)布年度利潤(rùn)分配方案實(shí)施公告，每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利3.20元，總計(jì)分配現(xiàn)金股利達(dá)到28.99億，派息比例達(dá)45.88%。公司2024H1發(fā)行4筆超短融共47億元，票面利率不超過(guò)2.52%，融資渠道暢通。公司響應(yīng)“租售并舉”戰(zhàn)略，擬通過(guò)子公司招商公寓申報(bào)發(fā)行租賃住房REITs，兩個(gè)底層資產(chǎn)為深圳南山蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)的壹棧項(xiàng)目，2023年度平均出租率達(dá)92%和98%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)不及預(yù)期。