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事項(xiàng)：
　　鄭州市人民政府發(fā)布《鄭州市配售型保障性住房管理辦法（試行）》，同時(shí)推出首批配售型保障房1999套。
　　平安觀點(diǎn)：
　　房源籌建：新建及存量房收購為主，面積控制在70-120平。根據(jù)管理辦法，鄭州配售型保障房實(shí)施遵循政府主導(dǎo)、以需定建（購）、合理布局和穩(wěn)慎推進(jìn)的原則，建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，房源籌建主要來自新建和收購存量住房，其中新建包括在依法收回的已批未建土地、閑置土地、非居住存量土地上建設(shè)；城中村改造、城市更新、危舊房改造中配建；機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)；新開發(fā)商品住房項(xiàng)目中配建等。收購的存量房包括各類政策性住房、建成未售的商品房和市人民政府規(guī)定的其他房源。配售型保障房面積控制在70—120平，三居室套型比例按項(xiàng)目情況控制在50%—60%，車位按1:1比例配置。我們認(rèn)為戶型面積明顯大于過往保租房及各類保障住房，符合當(dāng)下家庭生活水平日益提高以及三胎政策施行，申請家庭對住房面積標(biāo)準(zhǔn)及房型需求日益增長的趨勢。
　　配售對象：面對本市戶籍且住房困難家庭，特定人才可適度放寬。根據(jù)辦法，主申請人應(yīng)取得鄭州市市區(qū)戶籍3年以上，且申請人及其家庭成員在市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房，或家庭人均住房建面不足20平。享有鄭州市人才計(jì)劃支持的高層次人才、博士以上學(xué)歷和經(jīng)市人社局認(rèn)定的市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)急需緊缺人才不受戶籍時(shí)限的限制。同時(shí)3子女（含）以上家庭等4類對象可優(yōu)先進(jìn)行配售選房，項(xiàng)目配售3個(gè)月后仍有剩余房源的，可轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。
　　定價(jià)與回購：嚴(yán)格“保本微利”與“封閉流轉(zhuǎn)”，按年1%折舊回購、5%利潤定價(jià)。配售型保障房配售價(jià)格主要由土地價(jià)格、建安成本、5%的利潤以及需據(jù)實(shí)核算的相關(guān)成本組成，實(shí)行封閉管理，由于特定原因可申請由運(yùn)營公司回購，按“回購價(jià)格=（原購買價(jià)格）×[1-（交付使用年限×1%）]”回購，相當(dāng)于購房人按1%的租金回報(bào)率向政府租賃房屋，購房人自行裝修部分，不予補(bǔ)償?；刭徍蟀捶课莠F(xiàn)狀再次配售，配售價(jià)格與該房屋回購價(jià)格一致。明確保障性住房家庭享有商品住房同等落戶、子女入學(xué)等政策，配售型保障房購房合同簽訂之日起滿兩年后，可購買其他房產(chǎn)。
　　首批項(xiàng)目：4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)1999套房源，收購項(xiàng)目配售價(jià)約為市場成交價(jià)8折。首批推出4個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)1999套，價(jià)格區(qū)間5750元/平到7283元/平，精裝交付，戶型覆蓋79-120平的2到3房，交房周期均在一年內(nèi)。其中中建·瀾溪苑為預(yù)配售項(xiàng)目，擬由鄭州城發(fā)安居以需定購，收購作為配售型保障性住房。根據(jù)中指庫數(shù)據(jù)，截至目前，2024年中建·瀾溪苑成交均價(jià)為7244元/平，項(xiàng)目配售價(jià)（5750元/平）約為市場成交價(jià)的79%。
　　投資建議：隨著2023年“14號(hào)文”出臺(tái)，國內(nèi)保障房發(fā)展步入新階段，“市場+保障”的供應(yīng)體系日漸清晰。短期保障房有望迎來一輪建設(shè)小高峰，為下滑的地產(chǎn)投資提供一定對沖，中期來看，按照“以需定建”的原則，建設(shè)規(guī)模及對商品房市場分流或相對可控。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，短期樓市量價(jià)下行持續(xù)壓制板塊估值，積極關(guān)注政策端變化；中長期來看，關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化、歷史包袱減輕的房企如保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)等，同時(shí)關(guān)注經(jīng)紀(jì)（貝殼）、代建（綠城管理控股）、物管（保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余）等細(xì)分領(lǐng)域龍頭。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市量價(jià)調(diào)整幅度大于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若市場修復(fù)不及預(yù)期，樓市量價(jià)持續(xù)調(diào)整，房企減值壓力、資金壓力將超出預(yù)期；2）若政策發(fā)力、樓市修復(fù)不及預(yù)期，資金壓力較高企業(yè)仍可能出現(xiàn)債務(wù)違約/展期情形；3）保障性住房建設(shè)規(guī)模及進(jìn)度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若各地建設(shè)規(guī)模、落地進(jìn)度不及預(yù)期，對全國房地產(chǎn)投資支撐將低于預(yù)期。