>> 申萬宏源-美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從短缺到過剩-240817
| 上傳日期： |
2024/8/18 |
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| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
王茂宇,趙偉 |
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近期，美國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大幅走弱，是短期調(diào)整，還是又見拐點(diǎn)？本文基于對(duì)新屋和成屋的供求分析，認(rèn)為美國(guó)住宅市場(chǎng)的主要矛盾或已經(jīng)從供給短缺轉(zhuǎn)向供給過剩，需求已成為“短板”。
熱點(diǎn)思考：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從短缺到過剩？
一、需求：利率回落或提振銷售，需關(guān)注勞動(dòng)力市場(chǎng)的邊際變化
長(zhǎng)期來看，美債利率波動(dòng)驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)銷售關(guān)系非常緊密。今年1-4月，10Y美債利率走高抑制美國(guó)房地產(chǎn)銷售，但過去幾個(gè)月利率回落接近100BP，或相應(yīng)提振后續(xù)地產(chǎn)銷售增速。假設(shè)10Y美債利率下半年維持在4.0%的水平，對(duì)于美國(guó)新屋銷售及成屋銷售增速的指引是向上改善的。
影響美國(guó)地產(chǎn)銷售的并不僅僅是短期利率波動(dòng)，長(zhǎng)期人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)市場(chǎng)情況均會(huì)影響美國(guó)地產(chǎn)需求，前者短期內(nèi)波動(dòng)不大，后者在今年下半年以來明顯呈現(xiàn)出走弱趨勢(shì)，特別是失業(yè)率上升至4.3%，若未來美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)失速走弱，那么這一因素可能會(huì)對(duì)美國(guó)地產(chǎn)銷售需求形成沖擊。
二、供給：新屋供給趨于過剩，成屋供給缺口有所緩解
2023年以來，美國(guó)成屋銷售明顯弱于新屋的情況，以及美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，很大程度上是由成屋供給緊張決定的。當(dāng)前美國(guó)成屋可供銷售月數(shù)已經(jīng)恢復(fù)至4.1月，基本回到疫情之前，前期美國(guó)成屋市場(chǎng)供需不平衡所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力正在消退，后續(xù)美國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)要更多取決于利率回落能否刺激地產(chǎn)需求，以及成屋銷售意愿改善斜率。
美國(guó)新屋供給的充足主要受益于前期新屋建設(shè)鏈條恢復(fù)，但上半年美國(guó)地產(chǎn)銷售走弱可能對(duì)下半年美國(guó)地產(chǎn)投資形成沖擊。以單戶新房鏈條為例，美國(guó)單戶新屋建設(shè)鏈條主要傳導(dǎo)鏈條為：新屋銷售——營(yíng)建許可——新屋開工——新屋竣工。
三、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀含義：美國(guó)通脹與中國(guó)出口
今年上半年美國(guó)地產(chǎn)銷售的走弱，很可能會(huì)滯后拖累美國(guó)居民地產(chǎn)相關(guān)耐用品消費(fèi)，同時(shí)也會(huì)對(duì)我國(guó)對(duì)美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口商品形成沖擊，傳導(dǎo)時(shí)滯約為6個(gè)月，而2025年我國(guó)對(duì)美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口趨勢(shì)則要看后續(xù)美國(guó)利率下行，以及美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)于地產(chǎn)銷售的提振效果。
從短期來看，自2023年以來房?jī)r(jià)的上漲仍可能推升24Q4房租通脹，使得年末美聯(lián)儲(chǔ)降息決策復(fù)雜化。未來美國(guó)房?jī)r(jià)的驅(qū)動(dòng)邏輯可能會(huì)出現(xiàn)改變，這會(huì)影響約一年半之后的CPI住房通脹，若未來房?jī)r(jià)漲幅暫歇，則明年末美國(guó)房租通脹將會(huì)出現(xiàn)緩和，有利于美聯(lián)儲(chǔ)明年降息幅度提升。
大類資產(chǎn)&海外事件&數(shù)據(jù)：海外恐慌情緒緩和，美7月零售數(shù)據(jù)大超市場(chǎng)預(yù)期
海外恐慌情緒緩和，黃金價(jià)格再創(chuàng)新高。納指、日經(jīng)225分別上漲5.3%、8.7%，COMEX黃金上漲3.2%至2508美元/盎司，10Y美債收益率下行5bp至3.89%，美元兌人民幣貶值0.01%。
哈里斯推出經(jīng)濟(jì)政策主張。8月16日，哈里斯首次公布了主要經(jīng)濟(jì)政策內(nèi)容，包括減稅、擴(kuò)大稅收抵免、打擊通脹等。相比于拜登時(shí)期，哈里斯強(qiáng)化了對(duì)控制移民、減稅領(lǐng)域的主張。
美國(guó)7月CPI符合市場(chǎng)預(yù)期，而零售、失業(yè)金申領(lǐng)均強(qiáng)于預(yù)期，9月25BP降息概率提升。美國(guó)7月CPI環(huán)比0.2%。雖然二手車CPI繼續(xù)回落，但其他耐用品CPI，以及核心非房租服務(wù)通脹仍較為堅(jiān)挺，反映美國(guó)居民需求以及就業(yè)市場(chǎng)仍然較為健康。此外，房租分項(xiàng)環(huán)比上升也對(duì)7月CPI形成推動(dòng)。美國(guó)7月零售銷售環(huán)比1.0%，市場(chǎng)預(yù)期0.4%，主要為耐用品消費(fèi)回升。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地緣政治沖突升級(jí)；美聯(lián)儲(chǔ)再次轉(zhuǎn)“鷹”；金融條件加速收縮。
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