>> 交銀國際-中國香港房地產(chǎn)行業(yè)：7月中環(huán)寫字樓空置率趨穩(wěn)-240821
| 上傳日期： |
2024/8/27 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
交銀國際 |
| 評級： |
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作者： |
謝騏聰 |
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7月中環(huán)寫字樓空置率趨穩(wěn)：根據(jù)仲量聯(lián)行最新研究，中環(huán)及港島東區(qū)寫字樓空置率下跌，主要由于優(yōu)質(zhì)租賃需求轉(zhuǎn)移。2024年7月中環(huán)及港島東子市場的空置率分別環(huán)比下跌0.1/0.3個百分點至12.0%/13.1%（6月：12.1%/13.4%）。然而，隨著九龍東大租戶騰出空間，整體空置率仍環(huán)比上升0.1個百分點至13.7%（2024年6月：13.6%，2023年7月：12.8%）。2024年7月平均月租金為每平方尺49.4港元，環(huán)比下跌0.7%，同比下跌8.2%（2024年6月：49.7港元；2023年7月：53.8港元）。由于空置率居高不下，且2025/26年將有大量項目竣工，我們認(rèn)為主要租戶將繼續(xù)對租賃活動采取觀望態(tài)度，2024年剩余時間的租金水平將繼續(xù)面臨一定的下行壓力。
住宅市場分化，香港銀行同業(yè)拆息下降。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，7月份一手市場交易量下降至826套（2024年6月：980套），而二手市場交易量基本保持穩(wěn)定在2,897套（2024年6月：2,876套），總交易量環(huán)比下降3.4%。根據(jù)差餉物業(yè)估價署最新統(tǒng)計，高利率環(huán)境仍然影響資本價值，2024年6月住宅價格指數(shù)同比下跌13.1%，2024年迄今下跌3.1%，但租金指數(shù)同比仍上漲4.5%，2024年迄今上漲1.6%。同時，隨著市場預(yù)期美聯(lián)儲降息將于2024年9月開始，1個月香港銀行同業(yè)拆息在最近兩周大幅下跌至4.0-4.1%，比2024年7月約4.5-4.7%下跌約50-60個基點。雖然目前的凈住宅租金收益率仍低于抵押貸款利率，但我們認(rèn)為未來潛在降息的累積效應(yīng)可能成為穩(wěn)定資本價值下行趨勢的催化劑。
零售銷售跌幅收窄。根據(jù)香港政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)，零售額跌幅從2024年4月/5月的同比-14.7%/-11.5%收窄至2024年6月的同比-9.7%，至299億港元，2024年上半年零售總額同比下降6.6%，比2018年上半年低約22.7%。大多數(shù)行業(yè)同比均錄得中高個位數(shù)增長，其中酒精飲料/煙草、藥品/化妝品表現(xiàn)優(yōu)異，2024年6月同比增長12.6%、3.4%。與此同時，作為非必需行業(yè)的“珠寶、鐘表及貴重禮物”/“汽車及零件”同比下降23.1%/25.1%。盡管游客的消費模式發(fā)生了變化，但2024年6月，總游客人數(shù)同比增長14.0%至313萬人次，其中內(nèi)地游客同比增長8.5%至233萬人次。展望未來，我們認(rèn)為必需品行業(yè)將趨于穩(wěn)定，支持社區(qū)零售商場的租金水平，而非必需品行業(yè)仍面臨不確定性。
投資建議：我們認(rèn)為香港銀行同業(yè)拆息下跌和潛在的降息有利于房地產(chǎn)投資信托基金（房托）的估值，而房托可能被納入港股通或?qū)⒊蔀檫M一步的股價催化劑。同時，我們更青睞擁有社區(qū)零售設(shè)施的房托，因這些基金對本地消費者和游客不斷變化的消費習(xí)慣更具韌性。我們選擇領(lǐng)展（823HK/買入）作為我們中國香港房地產(chǎn)的首選。
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