>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于房屋養(yǎng)老金制度的點評：何為“房屋養(yǎng)老金”？-240829
| 上傳日期： |
2024/8/29 |
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| 411KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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8月23日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。其中，房屋養(yǎng)老金個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經(jīng)建立起來，試點的重點是政府將公共賬戶建立起來。
核心觀點
房屋養(yǎng)老金制度是以房屋維修金制度為基礎(chǔ)的探索，房屋養(yǎng)老金并非首次提出。我國房屋維修金制度始于1998年，當(dāng)時被稱作房屋維修基金，2004年房屋維修金演變?yōu)榉课蒉k理產(chǎn)權(quán)證時必須繳納的費用。2007年10月建設(shè)部正式通過《住宅專項維修資金管理辦法》，規(guī)定自2008年2月起，繳納標(biāo)準(zhǔn)為“按住宅建筑安裝工程每平米造價的5-8%”。2022年以來房屋養(yǎng)老金制度被多次提及。2022年5月，住建部部署開展全國自建房安全專項整治，指出要研究建立房屋“養(yǎng)老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題；同月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》，指出“研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度”。2023年4月，全國自建房安全專項整治工作電視電話會議召開，提出“積極推進房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險‘三項制度’試點”。本次住建部部長再次強調(diào)建立房屋養(yǎng)老金制度，或表明試點工作將加速推行。8月20日上海第十六屆人大常委會第十五次會議上，提及“截至2023年末，上海全市城鎮(zhèn)既有住房建面超7.6億平，大量房屋開始步入中老年，為此將探索實施三項制度：一、房屋定期體檢制度：主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對癥下藥消除安全隱患。二、房屋安全保險制度：在房屋面臨較大風(fēng)險、需要動用較大資金時，發(fā)揮保險托底作用。三、房屋養(yǎng)老金制度：主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付?？紤]分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點；第二步，在試點基礎(chǔ)上，明年全市推開”。
我們認(rèn)為當(dāng)前提出“房屋養(yǎng)老金”的主要目的有二：1）目前住宅專項維修資金使用率較低。當(dāng)前我國針對房屋公共部分的維護和改造，主要使用的是住宅專項維修資金，一般來源于業(yè)主自行繳納。根據(jù)上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院在《中國房地產(chǎn)金融》發(fā)表的文章，目前全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元;但受申請動用程序繁瑣等因素影響，當(dāng)前住宅專項維修資金的提取率較低，累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，北京商品住宅專項維修資金提取率不足10%，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且使用率普遍較低，我們認(rèn)為，未來也許會通過定期的“房屋體檢”來盤活這類資金。2）老舊住房的占比將持續(xù)攀升，老舊小區(qū)改造需要的資金量大，可以通過梳理和盤活住房專項維修資金來推進老舊小區(qū)改造工作。根據(jù)住建部最新披露的數(shù)據(jù)，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的占比接近20%，進入設(shè)計使用年限的中后期；預(yù)計到2040年前后，將有近80%的房屋進入這個階段。受過去房屋建設(shè)階段客觀條件的限制，部分存量住房在整體規(guī)劃、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料、建造工藝、節(jié)能性等方面有所欠缺；以及后期物業(yè)管理上，低物業(yè)管理費和高運維養(yǎng)護支出，使得大多數(shù)老舊小區(qū)很難開展高品質(zhì)服務(wù)。因此很多老舊房屋普遍存在墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題，我國城市發(fā)展已經(jīng)進入城市更新階段。根據(jù)住建部，截至2023年末，我國累計改造老舊小區(qū)超過25萬個，惠及1.1億人，2024年計劃新開工改造老舊小區(qū)5.4萬個。通過使用沉淀的專項維修基金來減輕政府對老舊小區(qū)改造的資金壓力。
我們預(yù)計房屋養(yǎng)老金制度大概率將由個人與公共賬戶兩個構(gòu)成，另外可能在加一個其他賬戶。其中公共賬戶的資金來源待進一步探索。1）個人賬戶：即住房專項維修資金，由全體業(yè)主在購買新房時繳納和共同所有。這部分理論上在購房新房的時候已經(jīng)交過了，因此在剩余資金充足的情況下是不需要另外交錢的。此前根據(jù)2007年制定的《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存首期資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5-8%，未出售的物業(yè)由建設(shè)單位交存。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由政府建設(shè)主管部門會同同級財政部門制定。按照2022年我國平均住宅建筑工程造價成本2185元/平、5%繳納比例計算，首期住宅專項維修資金繳納費用約為109元/平。2）公共賬戶：由政府主導(dǎo)建設(shè)，無需業(yè)主繳納。資金來源有可能是從土地出讓金、或者房產(chǎn)相關(guān)稅收中提取一部分、或者來自維修資金的增值收益、公積金增值收益、政府財政補貼等，也可能會從原來的老舊小區(qū)計劃改造資金、城市更新基金資金等當(dāng)中劃撥一部分；同時社區(qū)內(nèi)部也可以探索更加多元化商業(yè)化的資金籌集方式，例如從小區(qū)內(nèi)商鋪、停車場、廣告牌等公共設(shè)施的收益中歸集
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