>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)8月房企銷售數(shù)據(jù)點評：淡季延續(xù)，關(guān)注收儲進展-240905
| 上傳日期： |
2024/9/5 |
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| 882KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本報告導(dǎo)讀：
8月TOP50房企銷售額跌幅小幅走闊2pct至18%，市場仍在修復(fù)中；隨著傳統(tǒng)淡季結(jié)束，將繼續(xù)追蹤“金九銀十”能否如期而至。
投資要點：
8月TOP50房企權(quán)益銷售額同比下滑18%，跌幅較上月走闊2pct，市場仍在修復(fù)中。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，以權(quán)益銷售額為口徑，TOP50房企銷售額為1655億元，從絕對規(guī)模上看，不及前7月的均值，僅高于1、2月，與8月為地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)淡季有關(guān)，其中TOP10房企占比較7月上漲4pct至55%；從同比降幅看，較7月小幅走闊2pct至18%，可見銷售整體仍處于弱勢。以房企表現(xiàn)看，央企繼續(xù)維持正增長，漲幅收窄8pct至3%，而國企/民企的同比增速分別為-23%/-41%，整體看，央企的銷售韌性依舊顯著更強。另外，8月單月權(quán)益銷售額破百億的房企數(shù)量回落至4家，為保利、中海、華潤、萬科。
參考過去兩年“上半年強、下半年弱”的銷售規(guī)律，是否會出現(xiàn)“金九銀十”有待數(shù)據(jù)作驗證，期待政策的積極支持。在2024年4月的報告《金三銀四，而非金九銀十》中，我們指出在銷售數(shù)據(jù)層面，房企銷售更多表現(xiàn)為“季末沖量”，即與報表時點相關(guān)的3/6/9/12月銷售金額占比最高，且在2022~2023年以上4個月的占比排序變?yōu)?/3/12/9，呈現(xiàn)上半年強于下半年的特征。同時，以2024年上半年的市場反饋看，放松政策的出臺對于市場信心的提振有效，期待后續(xù)相關(guān)政策的繼續(xù)支持。
存量房收儲加速推進，已有29城發(fā)布首批房源征集細則，要求主要集中在區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、配套設(shè)施、收儲價格等方面。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至8月中旬已有超過50城市明確表態(tài)支持國企收儲，其中部分已經(jīng)發(fā)布房源征集細節(jié)，房屋的具體要求主要如下：1）竣工驗收備案、權(quán)屬清晰可交易的現(xiàn)房，部分城市允許期房；2）偏好周邊交通便利、設(shè)施配套完備、位于核心區(qū)域的房源，優(yōu)先選取可實現(xiàn)封閉管理的項目；3）青睞中小戶型，重點城市中7成以上以120平方米為上限，而用于保障型租賃住房的房源一般要求在70平方米以下；4）按照成本法或市價打折定價，成本法主要為土地成本、建安成本和不超過5%的利潤，而市價打折法在計算方式上各地差異較大，例如佛山為不超過同地段同品質(zhì)同時期新建商品住房市價的60%。目前，存量收儲處于早期籌備和房源征集階段，落地項目數(shù)量有限，預(yù)期隨著收儲的加速推進，能夠?qū)π路夸N售的改善帶來一定支撐。
行業(yè)仍然以去庫存為主，維持兩端配置的建議。一方面，選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，推薦招商蛇口、中新集團、保利發(fā)展等，另一方面關(guān)注重組進展，受益標的為旭輝控股集團、融創(chuàng)中國等。
風(fēng)險提示：市場需求加速下行。
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