>> 華西證券-存量房貸利率下調(diào)，歷史和未來(lái)-240904
| 上傳日期： |
2024/9/4 |
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pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
華西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
肖金川 |
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去年8月31日，中國(guó)人民銀行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，引導(dǎo)降低存量首套房貸利率。該政策自2023年9月25日起實(shí)施，產(chǎn)生了哪些影響？
其一，居民利息負(fù)擔(dān)減輕。據(jù)2023第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，政策實(shí)施后，超過(guò)23萬(wàn)億元的存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73bp，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬(wàn)戶、約1.6億人。戶均利息負(fù)擔(dān)下降約3192元。
其二，下調(diào)之后，提前還貸現(xiàn)象有所緩解。根據(jù)央行《區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》，2023年8月全國(guó)個(gè)人住房貸款提前還款額達(dá)到4324.5億元。政策出臺(tái)后的9-12月，房貸月均提前還款金額降至約3870億元，較8月下降10.5%。利率下調(diào)幅度較大的地區(qū)，如湖北、河南和江西，提前還貸金額降幅分別達(dá)到42.1%、27.5%和22.2%，高于全國(guó)平均。這些地區(qū)的主要城市，如武漢、鄭州和南昌等城市，在下調(diào)存量房貸利率前均取消了LPR的額外加點(diǎn)(超過(guò)100bp)，因而存量房貸利率下調(diào)幅度相對(duì)更大，下調(diào)之后存量房貸利率接近新增房貸利率，政策效果更明顯。同時(shí)，去年政策實(shí)施后，提前還款下降約10%，每年新增貸款增加0.5萬(wàn)億元，對(duì)貸款余額的同比拉動(dòng)約0.2%，對(duì)社融存量同比拉動(dòng)約0.1%。
其三，下調(diào)存量房貸利率幅度較大的地區(qū)，居民消費(fèi)需求相對(duì)改善，消費(fèi)傾向恢復(fù)更為明顯。2023年四季度，全國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)傾向較2019年同期低3.7個(gè)百分點(diǎn)。而利率下調(diào)較多的地區(qū)中，湖北和江西較2019年同期分別低2.4個(gè)百分點(diǎn)和1.3個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明下調(diào)存量房貸利率較大的兩個(gè)地區(qū)，其居民消費(fèi)傾向恢復(fù)相對(duì)更快。這些地區(qū)居民提前還貸的規(guī)模下降后，節(jié)省的資金部分轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。參考去年數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)傾向提升1%，對(duì)GDP的直接拉動(dòng)約為0.38%。而參考2023年9-12月提前還貸規(guī)模的月度平均值為3870億元，簡(jiǎn)單年化約4.6萬(wàn)億元，達(dá)到2023年居民最終消費(fèi)的9.4%，占2023年GDP的3.7%。假設(shè)提前還貸金額的10-20%用于消費(fèi)，對(duì)我國(guó)消費(fèi)的拉動(dòng)約為0.9-1.9%，對(duì)GDP的拉動(dòng)約為0.37-0.74%。
其四，去年湖北餐飲和汽車行業(yè)相對(duì)受益。由于江西和河南未披露相關(guān)數(shù)據(jù)，我們主要關(guān)注湖北哪些行業(yè)相對(duì)收益。參考2023年湖北省限額以上企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，餐飲方面，2023年四季度餐飲營(yíng)業(yè)額228億元，較2019年四季度提升50.1%，明顯高于前三季度的24.2%、28.3%和29.9%；與全國(guó)對(duì)比來(lái)看，2023年四季度全國(guó)餐飲營(yíng)業(yè)額較2019同期提升41.5%，湖北高出全國(guó)8.6個(gè)百分點(diǎn)。這指向?qū)τ诶氏抡{(diào)較多的湖北省而言，節(jié)省的資金部分用于餐飲消費(fèi)。零售方面，汽車銷售額明顯提振，2023年四季度湖北汽車銷售額較2019年同期上升50.1%，上升幅度明顯高于前三季度；對(duì)比全國(guó)來(lái)看，2023年四季全國(guó)汽車銷售額較2019年同期上升26.8%，湖北高出全國(guó)23.3個(gè)百分點(diǎn)，指向提前還貸下降的資金部分也被用于汽車消費(fèi)。此外，湖北省2023年四季度石油及制品、中西藥品銷售額較2019年同期分別提升34.9%和38.0%，同樣較前三季度有所改善，且明顯高于全國(guó)水平（分別高出26.9、25.1個(gè)百分點(diǎn)）。
去年降存量房貸與其他地產(chǎn)政策組合拳一同出臺(tái)，對(duì)長(zhǎng)端利率定價(jià)的沖擊在10bp以內(nèi)。2023年8月末至9月初，廣州、深圳、北京和上海陸續(xù)宣布認(rèn)房不認(rèn)貸；央行和金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，降低首付比例和存量房貸利率，這帶動(dòng)9月上旬中長(zhǎng)端利率上行，10年國(guó)債從2.56%升至2.64%左右。不過(guò)此輪地產(chǎn)政策出臺(tái)，主要基于刺激地產(chǎn)銷售目的，對(duì)債市的影響主要是提振市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好，定價(jià)后續(xù)地產(chǎn)修復(fù)的利空因素。
展望未來(lái)，今年7月政治局會(huì)議提出“及早儲(chǔ)備并適時(shí)推出一批增量政策舉措”，參考去年8-9月存量房貸利率下調(diào)，接下來(lái)也存在下調(diào)存量房貸利率的可能性。去年下調(diào)存量房貸利率之后的影響，可以給我們提供參考。如果今年存量房貸利率從4.27%（2023年末加權(quán)平均利率）進(jìn)一步下調(diào)至3.4%附近，按照2024二季度存量房貸規(guī)模37.8萬(wàn)億元計(jì)算，居民部門每年需償還的房貸利息最多可減少約3000億元，可能進(jìn)一步緩解提前還貸現(xiàn)象，改善居民消費(fèi)需求，參考湖北去年的數(shù)據(jù)，餐飲和部分耐用品消費(fèi)可能相對(duì)獲益。不過(guò)，銀行凈息差將階段承壓，或需下調(diào)存款利率以對(duì)沖其對(duì)凈息差的影響。
風(fēng)險(xiǎn)提示
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)誤差，部分地區(qū)數(shù)據(jù)口徑不一致。
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