>> 開源證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：過往可鑒，存量房貸降息翹首而望-240923
| 上傳日期： |
2024/9/23 |
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| 870KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
齊東 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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回顧過往：兩輪存量按揭利率下調(diào)恰逢其時
我國此前經(jīng)歷過兩輪存量按揭利率下調(diào)，分別在2008及2023年。兩輪下調(diào)的背景有所不同，前者在2008年次貸危機的大背景下，所以政策著重于“擴大內(nèi)需、改善民生”；后者發(fā)生在地產(chǎn)行業(yè)波瀾的2023年，居民部門出現(xiàn)了一些提前還貸、貸款置換的現(xiàn)象，所以政策著重于“引導(dǎo)借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場秩序”。
效果復(fù)盤：有效緩解提前還貸、持續(xù)提升居民消費
從下調(diào)力度看，2008年住房貸款利率的下限從0.85倍調(diào)低至0.7倍，同時放開了轉(zhuǎn)按揭。以當(dāng)時的按揭貸款利率7.47%（此處取5年以上中長期貸款利率）計算，此次調(diào)整力度為112BPs。2023年8月的存量貸款利率下調(diào)針對的是存量首套房貸，超過23萬億元存量首套房貸款利率平均下調(diào)0.73個百分點。從覆蓋面看，23萬億存量首套房貸覆蓋了存量按揭的約60%。從政策效果看，2023年8月存量房貸利率調(diào)降政策執(zhí)行力強，實施效果較好，主要體現(xiàn)在兩方面：（1）有效緩解提前還貸現(xiàn)象；（2）持續(xù)提升居民消費能力。
展望未來：如何看待存量住房貸款降息
如何展望存量住房貸款降息，我們認(rèn)為需要重點關(guān)注兩方面，即覆蓋面和調(diào)整幅度：（1）從覆蓋面看，2023年8月調(diào)整只針對首套房貸，約覆蓋了存量規(guī)模的60%，未來需關(guān)注能否全面覆蓋；（2）從調(diào)整幅度看，2023年8月調(diào)整的23萬億存量首套房貸調(diào)整后平均利率為4.27%，2024年二季度新發(fā)放住房貸款利率為3.45%，中間相差82BPs。這其中，有35BPs源自于LPR本身的調(diào)整，而剩余47BPs則是存量住房貸款利率的潛在可調(diào)降空間。
投資建議
從降低居民還貸負(fù)擔(dān)、提振消費潛能和抑制提前還貸角度看，我們認(rèn)為對存量住房貸款降息是有其合理性的，過往兩次存量按揭利率調(diào)整均有所成效。我們認(rèn)為存量住房貸款利率下調(diào)一方面可以為借款人節(jié)省利息還款，減輕居民的負(fù)債壓力，擴大消費和投資，另一方面有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，穩(wěn)定住房消費預(yù)期，提振購房信心。我們預(yù)計在新增房貸利率不斷壓降、商品房銷售數(shù)據(jù)降幅仍未筑底等背景下，存量住房貸款利率調(diào)整政策后續(xù)有望出臺，助力住房市場筑底企穩(wěn)。我們持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。推薦標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科A、綠城中國、濱江集團(tuán)、新城控股等財務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、銷售回暖進(jìn)程不及預(yù)期、行業(yè)波動加劇。
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