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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　實(shí)際利率和企業(yè)PE的倒數(shù)掛鉤，2023年以來(lái)，名義利率有所下調(diào)，但實(shí)際利率變動(dòng)并不大，當(dāng)前，引導(dǎo)利率下行再次成為焦點(diǎn)，預(yù)計(jì)將帶來(lái)PE和資產(chǎn)價(jià)格容忍度的提高。
　　投資要點(diǎn)：
　　國(guó)新辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，央行宣布多條與房地產(chǎn)相關(guān)的重磅政策，整體力度很大，尤其是針對(duì)引導(dǎo)利率下行的表態(tài)。與地產(chǎn)相關(guān)的政策，從我們認(rèn)為的重要順序來(lái)看，可以為：1）引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，態(tài)度明確，直接提到引導(dǎo)利率下行；2）收購(gòu)房企存量土地，目前還在研究當(dāng)中；3）存量按揭貸款利率下調(diào)，并貼近于新發(fā)放利率水平；4）保障房再貸款規(guī)模中，中央支持比例從60%提到100%；5）降低居民購(gòu)房首付比例。
　　引導(dǎo)利率下行和值得重點(diǎn)跟蹤，因?yàn)槠渫ㄟ^(guò)實(shí)際利率影響了PE的容忍度。盡管從2023年以來(lái)，中央已經(jīng)采取過(guò)下調(diào)存量貸款利率、LPR等多種降低利率的政策，但我們觀察實(shí)際利率的變化情況，其仍然維持在較高水平。在2024年2季度央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中已經(jīng)提到了租售比的使用，將其用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)來(lái)區(qū)分，本質(zhì)上就是實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系。同樣的，PE也是和實(shí)際利率掛鉤，那么，低的實(shí)際利率對(duì)容忍較高的PE有更好的幫助。過(guò)去1年，實(shí)際利率下調(diào)的不明顯，一定程度上給資產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)了壓力，下一階段，在當(dāng)前對(duì)引導(dǎo)利率下行的表述下，預(yù)計(jì)將有改善。
　　收購(gòu)房企存量土地也是第二個(gè)重磅看點(diǎn)，目前央行表態(tài)還在研究中，但也值得期待，市場(chǎng)認(rèn)知的“死庫(kù)存”需要盤(pán)活，才能走向下一階段。2021年至今，市場(chǎng)一直將死庫(kù)存排除在有效供給之外，并有意識(shí)的忽略其風(fēng)險(xiǎn)，然而，我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債表是最重要的，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)金流量表和利潤(rùn)表。即便是死庫(kù)存，也是庫(kù)存，也就是資產(chǎn)的一部分，那就一定對(duì)應(yīng)了負(fù)債。這就意味著，死庫(kù)存不盤(pán)活，勢(shì)必會(huì)影響到負(fù)債，那么也就會(huì)對(duì)金融穩(wěn)定帶來(lái)影響。因此，死庫(kù)存最終是需要盤(pán)活的，這次正在研究中的政策值得期待，對(duì)化解當(dāng)前行業(yè)困難有很大的幫助。
　　其他政策的影響程度相對(duì)較小，更多的還是在執(zhí)行上給與更多的幫助。分別來(lái)看：1）存量按揭貸款利率下調(diào)的目的是為了輔助引導(dǎo)利率下行，并降低提前還貸的壓力；2）保障房再貸款中央支持比例從60%提高到100%，由于是貼息思路，有時(shí)間期限，在當(dāng)前較低的租售比下，收儲(chǔ)邏輯還需進(jìn)一步通暢；3）首付比例并不是當(dāng)前主要的購(gòu)房約束，進(jìn)一步下調(diào)更多的還是來(lái)自于預(yù)期引導(dǎo)。可以更加積極，維持兩端配置。一方面選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，推薦招商蛇口、中新集團(tuán)、保利發(fā)展等，另一方面關(guān)注重組進(jìn)展，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)需求加速下行。