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核心觀(guān)點(diǎn)
　　9月26日中央政治局會(huì)議召開(kāi)討論當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作，為歷史首次在9月會(huì)議上討論經(jīng)濟(jì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，這也是本輪下行周期的新提法，我們認(rèn)為政策有望繼續(xù)從供需兩端出發(fā)，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)目標(biāo)。供給端將繼續(xù)加大去庫(kù)存和保交樓力度，通過(guò)推動(dòng)保障性住房再貸款和土地收購(gòu)貸款的發(fā)放實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)，同時(shí)加大“白名單”項(xiàng)目投放力度助力保交樓工作。需求端繼續(xù)優(yōu)化一線(xiàn)城市限購(gòu)政策，釋放購(gòu)房需求，通過(guò)降低存量房貸利率助力房?jī)r(jià)回穩(wěn)，并完善財(cái)稅、金融政策，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。
　　事件：
　　9月26日，中共中央政治局會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　首提促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，支持性政策有望持續(xù)出臺(tái)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，有效需求不足，商品房銷(xiāo)售面臨量?jī)r(jià)兩方面的下行壓力，2024年前8月，商品房銷(xiāo)售面積同比下滑18.0%，截至8月末，70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)較上年末下降4.3%。在此背景下，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，這也是本輪下行周期的新提法，我們認(rèn)為政策有望繼續(xù)從供需兩端出發(fā)，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)目標(biāo)。
　　供給端加大去庫(kù)存和保交樓力度。會(huì)議強(qiáng)調(diào)對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤(pán)活存量閑置土地，該表述是對(duì)430政治局會(huì)議消化存量和優(yōu)化增量的延續(xù)和細(xì)化。9月24日央行將3000億保障性住房再貸款中央行資金支持比例從60%提高至100%，同時(shí)支持收購(gòu)房企存量土地，政策力度加碼，收儲(chǔ)和盤(pán)活房企存量土地將成為去庫(kù)存的兩個(gè)重要抓手。同時(shí)會(huì)議提到要加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，截至2024年9月，商業(yè)銀行已審批通過(guò)融資金額1.4萬(wàn)億元，將持續(xù)助力保交樓工作。
　　需求端繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，財(cái)稅政策有望成為新的政策發(fā)力點(diǎn)。會(huì)議提出要繼續(xù)調(diào)整住房限購(gòu)政策，當(dāng)前仍有限購(gòu)的主要是四個(gè)一線(xiàn)城市，未來(lái)政策有望繼續(xù)優(yōu)化，以釋放購(gòu)房需求。會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)降低存量房貸利率，通過(guò)降低存量房貸利率，可以減少住房的持有成本，有助于推動(dòng)價(jià)格的回穩(wěn)。此外，會(huì)議提到要抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，此前在土地和金融方面都有較多政策出臺(tái)，財(cái)稅政策有望成為新的政策發(fā)力點(diǎn)。
　　重點(diǎn)推薦A股：濱江集團(tuán)、城建發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商積余、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、張江高科，港股：華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中國(guó)海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云、貝殼-W。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷(xiāo)售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷(xiāo)售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售目前仍處筑底階段，未來(lái)有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷(xiāo)售疲弱導(dǎo)致房企銷(xiāo)售回款較差，資金來(lái)源較緊張，項(xiàng)目的施工進(jìn)度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。