>> 國信證券-房地產(chǎn)行業(yè)10月國新辦發(fā)布會(huì)地產(chǎn)政策解讀：“組合拳”新添政策，持續(xù)為市場注入信心-241018
| 上傳日期： |
2024/10/18 |
大小： |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
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事項(xiàng)：
2024年10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹和財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，并答記者問。
國信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）中央高度重視房地產(chǎn)市場情況，“組合拳”又添兩個(gè)增量政策。2）即使增量政策很難立竿見影，持續(xù)出臺(tái)新政策本身就具有積極的信號(hào)意義。3）投資建議：自9月末中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)后，10月國新辦發(fā)布會(huì)再次出臺(tái)房地產(chǎn)增量政策，有效提振市場信心，后續(xù)地產(chǎn)板塊的行情演繹將取決于相關(guān)政策的落地進(jìn)度以及10月樓市表現(xiàn)。雖然從房企價(jià)值角度，在房價(jià)止跌、行業(yè)真實(shí)復(fù)蘇前，基本面無法支撐房地產(chǎn)板塊的趨勢性行情。但從政策博弈角度，當(dāng)下基本面越弱、過往政策效果一般，則重磅政策出臺(tái)的預(yù)期越強(qiáng)，博弈行情將持續(xù)存在。個(gè)股推薦保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、貝殼-W。4）風(fēng)險(xiǎn)提示：①政策推出強(qiáng)度及落地效果不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。
評(píng)論：
中央高度重視房地產(chǎn)市場情況，“組合拳”又添兩個(gè)增量政策
中央高度重視房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。9月26日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。9月29日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，研究部署具體落實(shí)工作?；诖耍〗ú繒?huì)同財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套政策“組合拳”，概括為四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。其中，“四個(gè)取消”包括：①取消限購、②取消限售、③取消限價(jià)、④取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。“四個(gè)降低”包括：①降低住房公積金貸款利率、②降低住房貸款的首付比例、③降低存量貸款利率、④降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。這兩類政策整體延續(xù)此前基調(diào)，堅(jiān)持因城施策、逐步調(diào)增力度。
本次會(huì)議的重點(diǎn)在于“兩個(gè)增加”，即①通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。貨幣化安置一舉多得，既可以更好滿足居民對(duì)房型、地點(diǎn)的需求，還可以免去等候安置房建設(shè)直接搬入新居，也有利于消化存量商品房。②增加“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模。截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款2.23萬億元，預(yù)計(jì)至2024年底將超過4萬億元，后續(xù)還會(huì)優(yōu)化完善“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。
即使增量政策很難立竿見影，持續(xù)出臺(tái)新政策本身就具有積極的信號(hào)意義
中國房地產(chǎn)市場自2021年以來量價(jià)表現(xiàn)持續(xù)低迷。2023年，新建商品房銷售面積11.2億㎡，較2021年最高點(diǎn)17.9億㎡下降38%；2024年前8月，新建商品房銷售面積6.1億㎡，同比再下降18%。截至2024年8月，商品房待售庫存面積7.4億㎡，位于歷史絕對(duì)高位。2024年8月，70大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比-5.7%，二手住宅銷售價(jià)格同比-8.6%，降幅均持續(xù)擴(kuò)大。
在此背景下，購房者對(duì)房價(jià)未來走勢較悲觀，觀望情緒較重。2024Q2，央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，居民預(yù)期房價(jià)上漲的比例僅11.0%，預(yù)期房價(jià)下降的比例則高達(dá)23.2%。
冰凍三尺非一日之寒，提振房地產(chǎn)市場也不可能一蹴而就。此次增加100萬套城中村改造和危舊房改造，若能在1年內(nèi)完成且全部流向樓市，大約能拉動(dòng)年銷量的10%，但在房價(jià)下跌預(yù)期下，安置款難說能完全流入樓市。而“白名單”信貸額度雖提升，但出于審慎原則，審批標(biāo)準(zhǔn)并無放寬。因此增量政策很難立竿見影，但我們認(rèn)為，持續(xù)出臺(tái)新政策本身就具有積極的信號(hào)意義，后續(xù)政策的想象空間充分打開。
投資建議
自9月末中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)后，10月國新辦發(fā)布會(huì)再次出臺(tái)房地產(chǎn)增量政策，有效提振市場信心，后續(xù)地產(chǎn)板塊的行情演繹將取決于相關(guān)政策的落地進(jìn)度以及10月樓市表現(xiàn)。雖然從房企價(jià)值角度，在房價(jià)止跌、行業(yè)真實(shí)復(fù)蘇前，基本面無法支撐房地產(chǎn)板塊的趨勢性行情。但從政策博弈角度，當(dāng)下基本面越弱、過往政策效果一般，則重磅政策出臺(tái)的預(yù)期越強(qiáng)，博弈行情將持續(xù)存在。個(gè)股推薦保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、貝殼-W。
風(fēng)險(xiǎn)提示
?、僬咄瞥鰪?qiáng)度及落地效果不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。
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