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營(yíng)收同比正增長(zhǎng)。2024年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入780.09億元，同比上升2.88%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)26.01億元，同比下降31.00%，基本每股收益0.22元/股，同比下降43.59%，主要系公司開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降。2024年1-9月，公司毛利率為9.95%，較2023年同期下降8.30個(gè)百分點(diǎn)；公司凈利率為4.38%，較2023年同期下降2.90個(gè)百分點(diǎn)；三項(xiàng)費(fèi)用率為6.41%，較2023年同期下降0.10個(gè)百分點(diǎn)。截至2024年9月底，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為129.71億元，同比下降49.58%，主要系房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款同比減少。
　　銷售業(yè)績(jī)同比下滑，業(yè)內(nèi)排名保持領(lǐng)先。2024年1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積642.44萬平，同比降低29.99%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1451.71億元，同比降低35.85%。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年1-9月，公司全口徑銷售面積為638.0萬平，位列全國(guó)第六，全口徑銷售金額為1451.4億元，位列全國(guó)第六。
　　首單回購專項(xiàng)貸款，響應(yīng)號(hào)召維護(hù)市場(chǎng)。2024年10月20日，公司與招行深圳分行簽署了《合作協(xié)議》并獲得招行深圳分行出具的《貸款承諾函》。招行深圳分行擬為公司的股票回購項(xiàng)目提供不超過7.02億元的貸款額度，貸款期限12個(gè)月，貸款利率原則上不超過2.25%且不超過市場(chǎng)利率。
　　租賃REIT上市發(fā)行，盤活資產(chǎn)拓寬資金渠道。招商基金蛇口租賃住房REIT已于2024年9月20日完成發(fā)售，并于2024年10月23日在深交所上市。招商基金蛇口租賃住房REIT最終募集基金份額5億份，發(fā)售單價(jià)為2.727元/份，基金募集資金凈額為13.635億元；與募集期利息合并計(jì)算，基金募集資金總額為13.687億元。
　　投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。我們預(yù)測(cè)公司2024、2025年的EPS分別為0.67和0.72元，考慮公司銷售保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，融資背景強(qiáng)，在當(dāng)前市場(chǎng)供給側(cè)改革背景下，我們給予公司估值適度溢價(jià)，即2024年18-20XPE，合理價(jià)值區(qū)間為12.04-13.38元，維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。