>> 申萬(wàn)宏源-華安外高橋倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT(508048.SH)申購(gòu)價(jià)值分析報(bào)告-241127
| 上傳日期： |
2024/11/27 |
大小： |
913KB |
| 格式： |
pdf 共18頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
彭文玉,胡巧云,朱敏 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
本基金詢價(jià)時(shí)間為2024年11月29日，初步詢價(jià)區(qū)間為2.735元/份-2.872元/份。
項(xiàng)目位于上海外高橋地區(qū)，周邊無(wú)可預(yù)見(jiàn)新項(xiàng)目供應(yīng)。本REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為外高橋物流園區(qū)（二期）的W3-3地塊8#倉(cāng)庫(kù)、W4-3地塊14#倉(cāng)庫(kù)、W5-2地塊1#倉(cāng)庫(kù)和W5-5地塊12#、13#倉(cāng)庫(kù)，均為高標(biāo)倉(cāng)冷庫(kù)及標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，地處核心物流節(jié)點(diǎn)，周邊無(wú)可預(yù)見(jiàn)新項(xiàng)目供應(yīng)。本基金的原始權(quán)益人為上海外高橋集團(tuán)股份有限公司，其資源豐富，直接受益于自貿(mào)區(qū)相關(guān)配套政策。
23年項(xiàng)目營(yíng)收回升，凈利潤(rùn)逐期減弱。報(bào)告期內(nèi)（2021年-2024年H1），項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入整體較為穩(wěn)定。其中2022年受到減免部分租戶租金影響導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入下降，但2023年有所回升。盈利能力方面，項(xiàng)目毛利率低于可比REITs均值，凈利率先上升后下降，2021-2023年高于可比REITs均值，2024年H1不及嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。2022年項(xiàng)目公司凈利率較高，主要由于部分租戶提前退租而支付了違約金。
出租率保持較高水平，2個(gè)子項(xiàng)目租金水平提升。報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目出租率均超過(guò)93%，2021年、2024年H1小幅高于可比REITs均值；除2023年、2024年H1外租金收繳率均為100%，目前2023年、2024年H1未支付的部分租金已全部收回。租金方面，W3-3地塊8#倉(cāng)庫(kù)、W4-3地塊14#倉(cāng)庫(kù)報(bào)告期內(nèi)租金水平小幅上升，W5-2地塊1#倉(cāng)庫(kù)和W5-5地塊12#、13#租金相對(duì)穩(wěn)定。截至2024年6月末，項(xiàng)目前五大、前十大租戶的租賃面積占比分別達(dá)到84.91%、100%，集中度高于可比REITs平均水平，但符合行業(yè)特征；項(xiàng)目未來(lái)兩年內(nèi)到期租約涉及的租賃面積近50%，較為集中。
25年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率5.46%，高于可比均值。本REIT 2024年7-12月和2025年預(yù)測(cè)分配金額分別為2,753.65萬(wàn)元、5,971.88萬(wàn)元，假設(shè)100%分派并以擬募資額計(jì)算，對(duì)應(yīng)2024年7-12月和2025年的預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率分別為2.52%、5.46%，2024年年化的預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率為5.03%，2024年（年化）、2025年均小幅高于可比REITs平均水平。
折現(xiàn)率相對(duì)可比較低，資產(chǎn)評(píng)估增值率不及可比。華安外高橋倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT本次評(píng)估折現(xiàn)率為7.25%，與可比REITs相比處于較低水平。截止2024年6月末，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值較賬面價(jià)值增加48,886.10萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)增值率為88.54%，低于可比REITs均值。
P/FFO高于可比REITs平均水平。2024年H1，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為1,323.73萬(wàn)元，加回折舊和攤銷的調(diào)整后利潤(rùn)為2,700.98萬(wàn)元，測(cè)算得P/FFO為40.50~42.53倍，高于可比REITs以最新收盤價(jià)計(jì)的P/FFO均值。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）重要現(xiàn)金流提供方提前退租、到期不續(xù)租或拒絕履約的風(fēng)險(xiǎn)：2023年，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的重要現(xiàn)金流提供方合計(jì)提供的現(xiàn)金流占比88.06%。若本基金存續(xù)期內(nèi)，重要現(xiàn)金流提供方出現(xiàn)提前退租、到期不續(xù)租或拒絕履約等情形，將有不利影響。2）租約集中到期風(fēng)險(xiǎn)：未來(lái)兩年內(nèi)到期租約涉及的租賃面積近50%，若租約到期后未能續(xù)租或未有新租戶簽約，可能影響其收入和現(xiàn)金流穩(wěn)定性。3）區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：未來(lái)可能會(huì)增加基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目周邊可比高標(biāo)倉(cāng)供給，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目形成壓力。4）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化可能導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：行業(yè)未來(lái)發(fā)展和監(jiān)管政策發(fā)生變化可能對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)帶來(lái)不利影響。5）城市規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目周邊便利設(shè)施、交通條件等發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)：若城市規(guī)劃的調(diào)整升級(jí)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目周邊的便利設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生影響，可能對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)較大壓力。
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