>> 華泰證券-房地行業(yè)動態(tài)點評：關(guān)注貨幣政策和增量政策的落地-241210
| 上傳日期： |
2024/12/10 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
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關(guān)注貨幣政策和增量政策的落地
12月9日，中央政治局召開會議，強調(diào)將“實施更加積極有為的宏觀政策”，并指出要“穩(wěn)定樓市股市”。自9月底以來，持續(xù)的政策利好落地支撐基本面改善，中央在關(guān)鍵會議上重申對地產(chǎn)的支持，意味著明年或有更大的政策支持空間，我們認(rèn)為更為寬松的環(huán)境有望夯實這一改善趨勢，房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)和基本面企穩(wěn)有望在政策加持下提速。
貨幣政策：有望強化房貸利率下行的大趨勢
本次會議對地產(chǎn)最重要的表述在于貨幣政策的預(yù)期進一步寬松，時隔14年再次實施“適度寬松”政策，并首提要加強“超常規(guī)”的逆周期調(diào)節(jié)力度我國房貸利率從2021年以來已經(jīng)實現(xiàn)了較大幅度的調(diào)降，截止2024年11月，我國首套/二套房貸利率從2021年10月的高點下降了265/283bp，今年累計下降76/124bp，分別降至3.10%/3.17%，參考目前的租金回報率水平，我們認(rèn)為3%左右的房貸利率依然存在調(diào)整空間，且近期部分城市房貸利率的重新上調(diào)也引發(fā)了市場的討論。此次貨幣政策的新表述有助于進一步強化房貸利率持續(xù)下行的預(yù)期，縮小租金回報率與房貸利率的差距，提升購房決策的性價比。
增量政策：去庫存、城中村改造、行政政策或進一步寬松
“926”以來，我國房地產(chǎn)政策不斷寬松，其中包括：首付比例、房貸利率調(diào)整、房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠等。展望明年，在“穩(wěn)住樓市股市”的背景下，我們認(rèn)為未來政策有望在既有框架下進一步發(fā)力。具體可關(guān)注幾個方面：1、房地產(chǎn)“去庫存”的進一步優(yōu)化。自5月17日中央首提收儲以來，政策持續(xù)升級，但推進進程偏慢。我們認(rèn)為核心在于仍然存在幾大約束：價格匹配、房源匹配、責(zé)任匹配以及市場隔斷機制等，后續(xù)存量房以及土地收儲政策的加碼及節(jié)奏值得關(guān)注。2、城中村改造。這是10月17日住建部會議上提出的增量政策，配合貨幣化安置的推進，我們預(yù)計后續(xù)中央在資金支持層面的落地值得期待；3、部分城市的限制或進一步取消，如一線城市的限購等。
“止跌回穩(wěn)”初顯成效，但仍需政策持續(xù)發(fā)力
自9月26日行業(yè)組合拳陸續(xù)落地以來，行業(yè)基本面也予以積極反饋。新房方面，10-11月54城銷售面積同比增速分別為-1%/+17%，較9月的-26%顯著改善，且這一趨勢仍在延續(xù)，12月（截至6日）累計同比增速進一步擴大至36%。21城新房庫存面積環(huán)比-0.4%，去化周期加快5周。二手房方面，契稅優(yōu)惠政策落地的刺激下，12月以來表現(xiàn)更為突出，26城成交面積累計同比增速達104%，21城存量二手房掛牌套數(shù)較11月末-0.4%。房價方面，11月二手房價延續(xù)止跌跡象。但值得注意的是，目前依然是一二線核心城市有更顯著的修復(fù)韌性，市場全面回穩(wěn)依然需要更多政策的助力。
投資建議
我們認(rèn)為后續(xù)仍要關(guān)注市場量價復(fù)蘇的持續(xù)性以及宏觀支持政策、收儲、城中村改造等政策的落地進展。在確認(rèn)市場筑底之前，我們更看好在核心城市擁有更多資源并且運營穩(wěn)健的房企；同時業(yè)績具備韌性、現(xiàn)金流穩(wěn)健的物管公司亦有望受益于市場止跌回穩(wěn)。重點推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、建發(fā)股份、新城控股；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余。
風(fēng)險提示：行業(yè)政策調(diào)整對企業(yè)經(jīng)營的擾動；行業(yè)高峰期或已結(jié)束導(dǎo)致的基本面下行風(fēng)險；部分房企因現(xiàn)金流壓力造成的經(jīng)營風(fēng)險。
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