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國資為主、折價收儲，地塊用途多樣且拿地時間多在2020年之后
　　1月底以來，廣東省多個城市公示了2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債的項目情況。我們不完全梳理了9個城市（區(qū)）共63個地塊的收儲信息，總收儲價格183億元，總結第一批的特點在于：優(yōu)先收儲地方國資項目；多數(shù)項目為折價收購，僅考慮折價地塊，總體折價率為19%；被收儲地塊并不局限于住宅用地，拿地時間多在2020年之后。我們認為土地收儲的推進有利于修復市場供需格局、減輕房企流動性壓力，但落地節(jié)奏仍有待進一步觀察；此外，收儲對價是否為全額現(xiàn)金支付，是否會夾帶調規(guī)或“地票”補償，亦有待觀察。
　　特點一：優(yōu)先收儲地方國資項目
　　在可以明確資料的60個地塊中，有50個原始拿地方為地方國企、1個為央企、1個為集體企業(yè)、8個為民企，地方國企占比83%，地方國企的優(yōu)先收儲符合我們此前報告《土地收儲預期下的城投改善之路》（2024年12月22日）中的判斷。
　　特點二：多數(shù)項目為折價收儲
　　根據(jù)自然資源部的文件，土地收儲價格為評估價和土地成本的孰低值，再下浮一定比例。在本次可以確定土地價格的46個地塊中，30個為折價收儲、6個為平價收儲、10個為溢價收儲，折價收儲占比65%，總體收儲折價率為11%；如果僅考慮折價收儲的地塊，總體收儲折價率為19%。部分溢價收購的土地主要由于拿地時間較早（早于2017年），后續(xù)評估價上漲所致。
　　特點三：被收儲土地原始用途多樣，拿地時間多為2020年之后
　　在可以確定土地用途的60個地塊中，30個為涉宅用地、18個為商辦用地、4個為工業(yè)用地，其余為文旅、公共、醫(yī)衛(wèi)用地，涉宅用地占比50%。在可以確定拿地時間的46個地塊中，36個拿地時間為2020年及之后，占比達到78%。
　　投資建議
　　我們去年以來持續(xù)強調土地收儲落地對地方國資的利好，此次廣州案例符合我們預期。我們繼續(xù)優(yōu)先看好重點城市的地方國資和在核心城市擁有更多資源且運營穩(wěn)健的房企；同時業(yè)績與現(xiàn)金流穩(wěn)健的高股息物管公司亦有望受益于市場止跌回穩(wěn)。重點推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、建發(fā)股份、新城控股；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國、龍湖集團、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：綠城服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余。
　　風險提示：地產(chǎn)政策波動的風險，地產(chǎn)基本面復蘇不及預期的風險，部分房企面臨經(jīng)營風險。