>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第5-6周周報(2025年1月25日-2025年2月7日)：春節(jié)成交好于去年，1月百強房企銷售同比由正轉(zhuǎn)負-250213
| 上傳日期： |
2025/2/13 |
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| 1939KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
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受春節(jié)假期影響，第5-6周新房成交面積環(huán)同比均由正轉(zhuǎn)負；二手房成交面積同環(huán)比降幅均擴大。第4-5周土地市場環(huán)比量跌價升；溢價率環(huán)比持平，同比上升。
核心觀點
受春節(jié)假期影響，新房成交面積同環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負。第5-6周（1月25日-2月7日）40城新房成交面積125.3萬平，環(huán)比下降73.9%，同比下降55.1%，同比增速較第4周下降了60.2個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-84.0%、-76.2%、-60.8%，同比增速分別為-75.2%、-72.5%、-60.6%，一線城市同比降幅較第4周擴大了67.7個百分點、二、三四線城市同比增速較第4周分別下降了80.2、76.5個百分點。
受春節(jié)假期影響，二手房成交面積同環(huán)比降幅均擴大。第5-6周（1月25日-2月7日）18個城市成交面積為76.3萬平，環(huán)比下降78.8%，同比下降77.1%，同比降幅較第4周擴大了68.7個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-85.5%、-77.2%、-73.7%，同比增速分別為-72.9%、-81.4%、-72.5%。一、二、三四線城市同比增速較第4周分別下降了91.0、56.8、64.0個百分點。
新房庫存面積與去化周期同環(huán)比均下降。截至第6周末，12個城市新房庫存面積為9023萬平，環(huán)比增速為-0.3%，同比增速為-13.6%；去化周期為13.0個月，環(huán)比下降0.1個月，同比下降3.5個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為14.1、10.2、36.0個月，一、三四線城市環(huán)比均下降0.1個月，二線城市環(huán)比持平。
土地市場環(huán)比量跌價升；溢價率環(huán)比持平，同比上升。第4-5周（1月20日-2月2日）百城成交土地規(guī)劃建面為1655.0萬平，環(huán)比下降22.1%，同比下降44.7%；成交土地總價為563.5億元，環(huán)比上升63.9%，同比上升1.0%；成交土地樓面均價為3405元/平，環(huán)比下降110.3%，同比上升82.7%；成交土地溢價率為5.1%，環(huán)比持平，同比上升1.6個百分點。
受春節(jié)假期影響，房企未發(fā)行國內(nèi)債券。第5周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總償還量為50.3億元，同比下降60.2%（前值-48.9%），環(huán)比下降57.4%，凈融資額為-50.3億元；第6周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總償還量為21.1億元，同比下降50.0% （前值：60.2%），環(huán)比下降58.1%；凈融資額為-21.1億元。
板塊收益有所上升。第6周（1月31日-2月7日）房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為2.7%，較第5周上升3.9pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為0.7%，較第5周上升1.5pct。房地產(chǎn)板塊PE為20.56X，較第5周上升0.35X。
2025年春節(jié)新房、二手房網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)均好于2024年春節(jié)。從網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)來看，2025年春節(jié)假期期間55城新房成交套數(shù)同比增長19%，但較2023年春節(jié)下降49%，較2022年春節(jié)下降59%；22城二手房成交套數(shù)同比增加15%，但較2023年春節(jié)增長58%，較2022年春節(jié)增長125%。（2022、2023年春節(jié)假期為除夕至年初六，2024、2025年春節(jié)假期為年初一至年初七）
受春節(jié)假期因素影響，百強房企2025年1月銷售同比由正轉(zhuǎn)負。百強房企2025年1月全口徑銷售額同比-5.3%（2024年12月：+1.7%）。TOP20房企中，1月銷售額同比增速為正的房企超過半數(shù)：中鐵建（+234%）、深業(yè)（+174%）、融創(chuàng)（+88%）、華發(fā)（+48%）、保利置業(yè)（46%）、中交（+345%）、中海（+15%）、國貿(mào)（+14%）、金茂（+5%）、建發(fā)（+4%）、華潤（+2%）、越秀（+0.3%）。
政策
第5-6周，大連發(fā)布公告，擬調(diào)整公積金貸款政策，首付款比例降至20%；四川省政府自3月1日起向成都、攀枝花、綿陽、眉山四市下放省級用地審批權，旨在提升行政效率及優(yōu)化土地資源配置；寧波市發(fā)布計容新規(guī)，包括不封閉陽臺按水平投影面積1/2計容等內(nèi)容。
重要公司公告
春節(jié)前最后一個工作日（1月27日），萬科連發(fā)數(shù)份公告，涉及高管變動、業(yè)績虧損和資產(chǎn)出售，尤其是郁亮、祝九勝等核心管理層變動；隨著新年開工第一天（2月5日）《關于集團管理團隊人員職責分工的決定》和《關于趙正陽等人擬任職情況的公示》兩份文件的傳出，萬科新的管理層架構(gòu)逐漸清晰化，10余名來自深圳國資系統(tǒng)的高管全面入駐集團核心崗位，董事會主席郁亮卸任，由深圳地鐵集團董事長辛杰接棒。深圳國資管控的增強或有助于萬科保持與政府、金融機構(gòu)之間的關系，但新管理層將如何幫助萬科緩解流動性壓力，仍需要等待后續(xù)進一步的消息。根據(jù)我們的統(tǒng)計，2025年萬科將面臨到期債務的高峰，到期公開債務約251億元，其中1、2、5、7、12月的國內(nèi)外債券到期規(guī)模較大。
投資建議
我們認為，1-2月受到春節(jié)假期以及傳統(tǒng)淡季的影響下，樓市成交數(shù)據(jù)如期走弱，2024年四季度以來的市場修復是否延續(xù)到了今年仍需要進一步驗證。兩會或是重要的基本面與政策觀察時點。此前的市場修復行情能否得到鞏固，一方面依賴于是否出現(xiàn)新一輪因城施策的房地產(chǎn)寬松政策，另一方面也取決于貨幣化舊改的推進進度。從標的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標的或具備更大的估值修復彈性。
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