>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)消費REITs2024年度綜述：新消費敘事下迎α?xí)r代-250227
| 上傳日期： |
2025/2/27 |
大小： |
786KB |
| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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保租房REITs2024年度綜述：新消費敘事下迎α?xí)r代
2024年作為消費REITs的開局之年，各REITs面臨相對平淡的零售市場以及市場供應(yīng)放量的挑戰(zhàn)，全年實現(xiàn)的收益仍然完成了各自的預(yù)測目標，股價相對板塊均有超額收益，證明零售物業(yè)運營商主動管理的價值。運營表現(xiàn)有所分化，超預(yù)期業(yè)績表現(xiàn)及品牌優(yōu)勢都兌現(xiàn)為估值溢價。我們認為在產(chǎn)權(quán)類REITs中，消費板塊最具有前周期屬性，因此在宏觀環(huán)境改善進程中有望率先受益，4%左右的股息率鞏固其配置價值。基于運營效能走勢、基數(shù)效應(yīng)等因素，我們更看好華夏首創(chuàng)奧萊、華夏大悅城商業(yè)、中金印力消費和華夏華潤商業(yè)。
行業(yè)：供應(yīng)高峰下租金承壓，消費導(dǎo)向變化帶來結(jié)構(gòu)機遇
2024年整體零售市場總體平穩(wěn)，線下場景的零售額同比表現(xiàn)相對弱于線上，因此對于零售物業(yè)運營商形成一定挑戰(zhàn)。下半年隨著以舊換新等促消費政策持續(xù)加力，零售景氣度有所修復(fù)。從結(jié)構(gòu)上看，商品零售需求穩(wěn)步上行，而餐飲業(yè)保持低速增長。2024年一二線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的供應(yīng)仍在增長通道，租金同比跌幅擴大，我們認為主要有如下幾點原因：1）運營商積極以價換量；2）需求向“輕”向“儉”發(fā)展，體驗感和個性化的價值量持續(xù)提升，熱點的切換導(dǎo)致租戶調(diào)改比例較高，新簽品牌議價能力提升。但另一方面，也為零售運營帶來新的拓展方向。
收入：奧特萊斯及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)占優(yōu)，購物中心整體持穩(wěn)
2024年消費REITs收入表現(xiàn)分化，但整體實現(xiàn)增長（YOY+12%）。在零售商業(yè)地產(chǎn)市場仍在尋底進程中，社區(qū)商業(yè)因為其剛需屬性具備較強支撐，奧特萊斯相對稀缺的市場供應(yīng)以及高性價比優(yōu)勢帶來了更強的運營效能，而傳統(tǒng)購物中心則更考驗運營能力，絕大多數(shù)購物中心REITs都實現(xiàn)了溫和上漲，完成2024年預(yù)測收入目標。值得注意的是，收入增速低于客流增速，說明客單價有所下行。租金單價漲跌互現(xiàn)，但是出租率保持97%以上高位。EBITDA整體同比增長4%，略低于收入增速，6只超額完成目標。
市場表現(xiàn)：紅利屬性鞏固配置價值，差異化運營打造估值溢價
從派息角度，2024年消費REITs全數(shù)完成了年度可供分配金額目標，完成率區(qū)間為101%~110%。從市場走勢來看，8只消費REITs自上市至今均跑贏REITs指數(shù)，2025年以來，消費REITs的超額表現(xiàn)更為顯著。橫向比較，各REITs走勢分化，彰顯α屬性：嘉實物美消費以及華夏首創(chuàng)奧萊超預(yù)期的業(yè)績?yōu)槠鋸妱荼憩F(xiàn)注解?；诠上⒙室暯?，2024年對應(yīng)的可供分配金額對應(yīng)的派息率基本穩(wěn)定在3.8%~4.5%。相對而言，運營穩(wěn)健、管理機構(gòu)具品牌溢價的項目相對更具估值優(yōu)勢。
展望：積極迎合消費方向，為2025年蓄勢
對于行業(yè)而言，一二線城市零售物業(yè)供應(yīng)放量帶來的影響或?qū)⒊掷m(xù)至2025年，但需求或在消費政策刺激下得以繼續(xù)修復(fù)，因此市場租金同比跌幅有望收窄。對于零售物業(yè)運營商而言，招商和運營的能動性是獲得超額收益的核心。2024年消費緩慢復(fù)蘇，同時消費理念和品類偏好也有所轉(zhuǎn)變，情緒價值和品質(zhì)消費是需求導(dǎo)向的焦點。2024年各消費REITs為順應(yīng)市場變化都作出了積極調(diào)改，有望為2025年蓄勢。
風(fēng)險提示：資產(chǎn)盈利能力下降；REITs整體估值下滑風(fēng)險。
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