>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年政府工作報(bào)告解讀：房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”主基調(diào)不變，釋放需求和化解風(fēng)險(xiǎn)并行，傳遞積極信號(hào)-250306
| 上傳日期： |
2025/3/6 |
大小： |
1300KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
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5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定基本符合市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定就業(yè)與收入預(yù)期。1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期方面，2024年我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)5%。2025年的發(fā)展目標(biāo)為：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5%左右，設(shè)定基本符合市場(chǎng)預(yù)期。2）就業(yè)與收入方面，2024年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1256萬人，較2023年增加了12萬人，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.1%，較2023年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。2025年發(fā)展目標(biāo)為：城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，與2024年設(shè)定的目標(biāo)基本一致。2024年居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)5.1%，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步。此次政府工作報(bào)告明確提出“更大力度穩(wěn)定和擴(kuò)大就業(yè)”，“多渠道促進(jìn)居民增收，推動(dòng)中低收入群體增收減負(fù)，完善勞動(dòng)者工資正常增長(zhǎng)機(jī)制”。我們認(rèn)為，只有穩(wěn)住居民對(duì)于收入與就業(yè)的預(yù)期，才可能使得行業(yè)需求端的寬松政策更好顯效，也起到對(duì)樓市提振的作用。
貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“適度寬松”，房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。本次政府工作報(bào)告提出“實(shí)施適度寬松的貨幣政策”，“適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充?！薄Ｘ泿耪咴谡ぷ鲌?bào)告中的表述從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“適度寬松”，上一次在政府工作報(bào)告中提及“適度寬松”是在2009、2010年。我們預(yù)計(jì)，今年的貨幣政策寬松力度或進(jìn)一步加大，降息空間仍較大，5年期以上LPR有望繼續(xù)下降，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本。
財(cái)政政策方面，明確收儲(chǔ)將是今年專項(xiàng)債的重點(diǎn)發(fā)力方向。本次政府工作報(bào)告提出“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策”，并指出“擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等”。近期土儲(chǔ)專項(xiàng)債出現(xiàn)突破性進(jìn)展。2月18日，吉林省四平市發(fā)布公告，擬運(yùn)用專項(xiàng)債收回收購(gòu)5宗地塊，收購(gòu)價(jià)格合計(jì)約4.65億元；2月24日-3月5日，四川省5地公告稱擬運(yùn)用專項(xiàng)債實(shí)施土地收儲(chǔ)，合計(jì)涉及33宗地，擬收購(gòu)價(jià)格合計(jì)約16.72億元。此外，湖南長(zhǎng)沙市、岳陽市等地已發(fā)布運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)的公示信息與征集公告。2月下旬，廣東率先發(fā)行307億元專項(xiàng)債用于回收閑置存量土地，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了積極影響，也為其他地區(qū)落實(shí)相關(guān)政策提供了參考借鑒，我們預(yù)計(jì)今年將有更多地方落地收儲(chǔ)專項(xiàng)債券。
再度明確“止跌回穩(wěn)”的行業(yè)主基調(diào)；并通過減少限制性措施與加速舊改來釋放房地產(chǎn)需求。本次政府工作報(bào)告提及“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。此條內(nèi)容作為房地產(chǎn)部分的首位，充分說明了當(dāng)前對(duì)于拉動(dòng)購(gòu)房需求的決心和推進(jìn)力度。需求端政策，一方面，北上深的限購(gòu)政策仍有進(jìn)一步放松的空間。另一方面，我們認(rèn)為，城中村改造、城市更新等相關(guān)的“大舊改”將會(huì)成為樓市重要的增量籌碼。今年年初31個(gè)省市中24個(gè)省市政府工作報(bào)告將城中村改造作為重點(diǎn)任務(wù)部署，我們預(yù)計(jì)舊改將繼續(xù)放量，結(jié)合貨幣化或房票安置推進(jìn)，帶動(dòng)更多購(gòu)房需求入市。
土地供應(yīng)“提質(zhì)減量”，從源頭改善行業(yè)供需關(guān)系。本次政府工作報(bào)告提及“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”。2025年初土地市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化：1-2月全國(guó)（300城）土地供應(yīng)建面同比下降28.0%，成交建面同比下降6.4%；但平均溢價(jià)率達(dá)到7.6%，處于2021年8月以來的最高水平，同時(shí)平均容積率降至1.40的歷史低位。已經(jīng)體現(xiàn)了當(dāng)下土地供應(yīng)方面明確的“提質(zhì)減量”。我們認(rèn)為，隨著核心城市供地信心的穩(wěn)定回升，以及持續(xù)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)行業(yè)向“品質(zhì)化開發(fā)”轉(zhuǎn)型。
盤活存量用地和商辦用房，收購(gòu)存量商品房是今年行業(yè)的重點(diǎn)工作之一。1）盤活存量用地方面，可以直接回購(gòu)未開發(fā)的存量閑置土地，也可以采用土地置換和調(diào)規(guī)等其他方式盤活，目前已有多個(gè)城市在實(shí)施，只是進(jìn)展非規(guī)?；?。2）盤活商辦用房方面，當(dāng)前商辦類物業(yè)的庫(kù)存水平顯著高于住宅，亟需有效消化。同時(shí)由于商辦用房本身價(jià)格更低，收購(gòu)后改造成保障房等項(xiàng)目的收益更確定，對(duì)于買賣雙方都具備較高的可達(dá)成性。本次政府工作報(bào)告還提出“在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”，未來配套政策也將繼續(xù)完善打通卡點(diǎn)，特別是低成本資金的介入、拓展收購(gòu)項(xiàng)目的用途（或不僅限于用作保障性住房）等，均有望推進(jìn)各地收儲(chǔ)工作進(jìn)一步落實(shí)。
保障性住房再貸款使用范圍將拓寬，我們預(yù)計(jì)2025年的使用率得以提升。本次政府工作報(bào)告提及“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”。2024年5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作保障房。截至去年9月末，實(shí)際使用貸款規(guī)模為162億元，利用率僅為5.4%。對(duì)此，9月保障性住房再貸款政策再迎優(yōu)化，央行將提供的再貸款資金比例由原來的60%提高到100%。根據(jù)國(guó)開行官網(wǎng)，2024年國(guó)開行用好保障性住房再貸款政策，重點(diǎn)支持廣西、江蘇、河南、吉林、四川等地收購(gòu)已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，已帶動(dòng)相關(guān)城市消化存量商品房近萬套。
融資協(xié)調(diào)機(jī)制
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