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本期投資提示：
　　宏觀：杭州經(jīng)濟(jì)快增、科技產(chǎn)業(yè)突出、人口持續(xù)凈增。杭州下轄10區(qū)，其中核心4區(qū)、非核心6區(qū)。2024年GDP2.2萬億元，同比+4.7%、居全國第8，其中數(shù)字經(jīng)濟(jì)、云計(jì)算等四大產(chǎn)業(yè)占比GDP達(dá)80%。杭州2015-23年凈增350萬人，居核心城市第3、僅次于成都和深圳，人口增長較快的原因包括行政區(qū)劃合并、G20和亞運(yùn)會(huì)等重大活動(dòng)刺激、互聯(lián)網(wǎng)和科技等產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)等；其中核心4區(qū)2015-23年人口CAGR13.1%、非核心6區(qū)為1.6%。杭州重點(diǎn)企業(yè)包括阿里巴巴、網(wǎng)易及科技“六小龍”，歷史上阿里巴巴業(yè)績增速和杭州GDP增速有一定正向關(guān)系，考慮到近期阿里重啟3年3,800億投資、總額超過去10年總和，預(yù)計(jì)后續(xù)杭州科技產(chǎn)業(yè)將持續(xù)快速發(fā)展，奠定良好的購房人群基礎(chǔ)。
　　土地：庫存低位、供需健康，前三房企土拍優(yōu)勢明顯。1）庫存：截至2025/1，杭州取證庫存僅8個(gè)月，處于核心城市中最低，并且仍處于下降通道。分區(qū)來看，核心4區(qū)庫存大部分在3-5個(gè)月，創(chuàng)2015年以來新低。2）土地：杭州宅地成交持續(xù)3年縮量，2024年杭州宅地成交金額1,169億元，較2021年高點(diǎn)-57%；其中核心4區(qū)和非核心6區(qū)分別較2021年高點(diǎn)-45%和-66%。但核心4區(qū)宅地成交金額占比從2021-23年的40%-45%提升至56%。供需對(duì)比來看，2024年杭州土地成交面積/銷售面積為0.70倍，接近2015年的0.60倍，而2015年是政策持續(xù)放松、供需逆轉(zhuǎn)的年份，2025年杭州量價(jià)或?qū)⒂兴纳啤?）競爭格局：2024年拿地金額市占率Top3分別是濱江集團(tuán)（32%）、綠城中國（18%）、建發(fā)房產(chǎn)（16%）。
　　銷售：景氣度回升，不限價(jià)打開空間，前三格局穩(wěn)定。1）二手房：2024年杭州二手房成交套數(shù)首次超過新房，占比65%，但主要是以價(jià)換量。但2025年春節(jié)以后，重點(diǎn)城市二手房成交顯著放量，核心8城和杭州3月日均認(rèn)購套數(shù)分別同比+32%和+86%，并且目前周環(huán)比帶看仍在增長、并創(chuàng)2024年9月政策后新高。2）新房：杭州商品房銷售額中核心4區(qū)占比從2020年的31%提升至2023年的49%。價(jià)格方面，近期高層價(jià)格天花板7.9萬元/平、疊墅11.8萬元/平已有抬升，后續(xù)仍有上行空間，主要由于：去年10月放低聯(lián)動(dòng)價(jià)取消、近期土拍價(jià)格有明顯上行、熱點(diǎn)板塊搖號(hào)樓盤仍有一定倒掛、今年年初以來搖號(hào)中簽率再次下降、房價(jià)收入比是上海的一半等。3）競爭格局：競爭格局：2024年杭州市場Top3分別是濱江集團(tuán)（30%）、綠城中國（16%）、建發(fā)房產(chǎn)（10%）。
　　影響：預(yù)計(jì)開發(fā)、中介、物業(yè)等領(lǐng)域?qū)⒐餐芤姘l(fā)展。我們看好杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居住領(lǐng)域的投資機(jī)遇，并預(yù)計(jì)以下細(xì)分領(lǐng)域及公司將受益于杭州市場景氣度回升：1）住宅開發(fā)：從杭州貢獻(xiàn)公司銷售額占比來看，2024年濱江集團(tuán)、綠城中國、建發(fā)國際分別為69%、24%、20%。2）中介服務(wù)：杭州市占率較高的企業(yè)包括我愛我家、貝殼，2024-2M2025，貝殼和我愛我家月均市占率分別為47%和26%。3）物業(yè)管理：綠城服務(wù)（2024H1）、南都物業(yè)（2023）基礎(chǔ)物管收入中杭州貢獻(xiàn)占比分別為33%和45%。
　　投資分析意見：科技助力杭州發(fā)展，美好居住再迎機(jī)遇，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)雖然總量或仍偏弱、但結(jié)構(gòu)將蘊(yùn)藏強(qiáng)彈性，并預(yù)計(jì)今年核心一二線城市有望供需逆轉(zhuǎn)、并展現(xiàn)出強(qiáng)彈性。我們本次推出核心城市房地產(chǎn)市場分析系列第一篇杭州篇、并看好杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居住領(lǐng)域的投資機(jī)遇，源于：a）宏觀方面，杭州經(jīng)濟(jì)快增，互聯(lián)網(wǎng)大廠+“六小龍”帶動(dòng)科技產(chǎn)業(yè)突出發(fā)展，同時(shí)全市人口持續(xù)凈增、核心4區(qū)增速更高，奠定相對(duì)良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和收入環(huán)境；b）地產(chǎn)方面，杭州總體庫存居核心城市最低位，核心4區(qū)去化周期更短；土地成交連續(xù)3年縮量，但核心4區(qū)占比顯著提升；近期二手房銷量顯著提升，新房方面不限價(jià)打開價(jià)格上限，后續(xù)供需健康、量價(jià)景氣度或?qū)⒊掷m(xù)回升。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，基于杭州市場，主要推薦：1）住宅開發(fā)：濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、建發(fā)國際，建議關(guān)注綠城中國。2）中介服務(wù)：貝殼，建議關(guān)注我愛我家。3）物業(yè)管理：綠城服務(wù)，建議關(guān)注南都物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，杭州銷售去化不及預(yù)期。