>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評：龍頭改善型房企持續(xù)領(lǐng)漲，物企投資機會亦不容忽視-250314
| 上傳日期： |
2025/3/15 |
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| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
池天惠 |
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事件
3月14日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)+2.0%，內(nèi)房股指數(shù)+4.0%。其中，改善型地產(chǎn)龍頭、優(yōu)質(zhì)物企、中介龍頭均表現(xiàn)出色，綠城中國+10.0%、越秀地產(chǎn)+5.5%、華潤置地+3.9%、建發(fā)國際集團+3.6%；綠城服務(wù)+8.3%、中海物業(yè)+3.5%；貝殼+8.4%，我愛我家+4.0%。
點評
持續(xù)推薦深耕核心城市、主打改善型產(chǎn)品的龍頭開發(fā)商。從當前行業(yè)基本面來看，根據(jù)我們跟蹤的幾大核心城市的帶看表現(xiàn)，盡管近期部分城市帶看數(shù)據(jù)略有下滑，但下滑幅度不大，帶看仍維持高位。在前端數(shù)據(jù)尚未出現(xiàn)明顯下滑的情況下，預(yù)計樓市成交熱度仍有望延續(xù)，對“小陽春”表現(xiàn)不宜過度悲觀。從房企來看，正如我們此前在《從“臺積電效應(yīng)”看杭州，科技進步支撐樓市可持續(xù)發(fā)展》、《基本面持續(xù)修復(fù)，持續(xù)強call龍頭企業(yè)》等報告中強調(diào)的，堅定看好深耕核心城市、主打改善型產(chǎn)品的龍頭開發(fā)商。在當前城市分化、產(chǎn)品分化的環(huán)境下，重點城市的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口基本面更好，改善型產(chǎn)品的購買力支撐更強，對應(yīng)房企的銷售量、價格、去化速度更有保障。
優(yōu)質(zhì)物企的質(zhì)地好，當前或被低估，推薦物業(yè)股的投資機會。根據(jù)我們此前發(fā)布的物業(yè)24H1業(yè)績總結(jié)《業(yè)績穩(wěn)健分紅提升，把握底部配置機遇》，在宏觀環(huán)境不確定及地產(chǎn)持續(xù)筑底的背景下，優(yōu)質(zhì)物企仍能保持營收利潤持續(xù)增長、毛利率穩(wěn)定、銷管費用率不斷壓降、應(yīng)收賬款控制得當、低負債率、現(xiàn)金充裕等優(yōu)秀特質(zhì)。近期部分物企發(fā)布業(yè)績預(yù)告，如建業(yè)新生活扭虧為盈、金科服務(wù)虧損收窄、恒大物業(yè)賬上貨幣資金增長等。因此站在當前時點，我們認為過去幾年拖累物企的不利因素正逐步消散，優(yōu)質(zhì)物企扎實的基本面已得到持續(xù)驗證，我們對即將披露的物企2024全年業(yè)績并不悲觀。同時我們認為隨著物業(yè)股增長中樞下滑，且近年來股價表現(xiàn)較為低迷，通過分紅及回購來提升股東回報可能是長期趨勢，物業(yè)股的紅利屬性進一步加強。
投資建議
當前新房售價天花板正逐漸打開，重點關(guān)注能夠提供好產(chǎn)品好服務(wù)的房企的銷售表現(xiàn)，若其高價項目去化情況較好，則有望提升利潤率水平并重塑估值。同時今年地產(chǎn)的重點仍是止跌回穩(wěn)，后續(xù)或?qū)⒂瓉硇乱惠喺叽翱谄?，需關(guān)注政策利好催化。持續(xù)推薦重點布局深耕一線及核心二線城市，主打改善型產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如綠城中國、濱江集團、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團等。若開發(fā)商經(jīng)營表現(xiàn)向好，則自家物企將直接受益，建議關(guān)注上述開發(fā)商所對應(yīng)的物業(yè)企業(yè)。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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