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事件
　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹3月9日在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上表示，把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍；推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，要把住宅層高提高到不低于3米；推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，支持地方在收購(gòu)主體價(jià)格和用途方面充分行使自主權(quán)等。
　　點(diǎn)評(píng)
　　城市更新/城中村改造持續(xù)推進(jìn)。2024年全國(guó)計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬(wàn)個(gè)，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)實(shí)際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬(wàn)個(gè)，超額完成任務(wù)。2024年全國(guó)實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1863個(gè)，惠及居民136.7萬(wàn)戶，建設(shè)籌集安置房189.4萬(wàn)套。在2024年的良好基礎(chǔ)上，2025年進(jìn)一步把范圍城市更新/城中村改造擴(kuò)充，根據(jù)此前住建部的摸排結(jié)果顯示，全國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)、涉及居民上億人、超4200萬(wàn)戶，未來(lái)城市更新所帶動(dòng)的購(gòu)房需求及相關(guān)改造投資有望持續(xù)提升。
　　進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)建設(shè)“好房子”，重視改善需求釋放。我國(guó)現(xiàn)行的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，住宅層高宜為2.8米，此高度房屋裝修后1.7米以上人士舉手即可碰到吊燈等裝飾物，影響了居住體驗(yàn)感。若把住宅層高提高到不低于3米，能夠有效解決原有標(biāo)準(zhǔn)下居住壓抑感、通風(fēng)采光不足等問(wèn)題，提升房屋品質(zhì)?？紤]到總量上對(duì)于房子的需求已趨近飽和，但人民住好房子的需求持續(xù)存在，因此建設(shè)好房子是房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。隨著各地優(yōu)化供地質(zhì)量、放開容積率限制、加快建設(shè)新一代住宅，有望帶動(dòng)改善性住房需求釋放，提供好產(chǎn)品、好服務(wù)的改善型開發(fā)商能得到更好的發(fā)展。
　　去年系列政策初見成效，今年仍有望加碼，重點(diǎn)關(guān)注城改/城更及收儲(chǔ)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)如何？去年四季度，新建商品房銷售面積和銷售額實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。今年一、二月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭。今年穩(wěn)樓市的重點(diǎn)工作？①鞏固政策組合拳的效果，把降息、增貸、減稅等政策效應(yīng)充分釋放出來(lái)。加大白名單貸款的投放力度，繼續(xù)打好保交房的攻堅(jiān)戰(zhàn)，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。②努力實(shí)施城中村改造和危舊房改造，在去年新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，穩(wěn)妥推進(jìn)安置，讓居民擁有更多的自主選擇權(quán)。③推進(jìn)收購(gòu)存量商品房工作。我們將支持地方在收購(gòu)主體、價(jià)格確定和用途規(guī)劃等方面，充分行使自主權(quán)。④改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。針對(duì)城改/城更，我們認(rèn)為隨著范圍持續(xù)擴(kuò)容，將進(jìn)一步托底銷售及投資。針對(duì)收儲(chǔ)，當(dāng)前專項(xiàng)債資金已經(jīng)明確，住建部強(qiáng)調(diào)地方充分行使自主權(quán)，因此后續(xù)有望放松收購(gòu)主體、價(jià)格、用途規(guī)劃等條件，完善制度打通堵點(diǎn)，加速落地形成實(shí)物量。
　　投資建議
　　正如我們?cè)凇?025地方兩會(huì)專題：重點(diǎn)關(guān)注城更和收儲(chǔ)兩條主線》、《穩(wěn)樓市首次寫入政府工作報(bào)告，小陽(yáng)春新房供應(yīng)倍增》等報(bào)告中持續(xù)強(qiáng)調(diào)的，25年地產(chǎn)仍延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及地方兩會(huì)的論調(diào)，地產(chǎn)大旋律是止跌回穩(wěn)，兩大主要抓手分別是城改/城更及收儲(chǔ)。持續(xù)推薦穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)且政策敏感型標(biāo)的：房開企業(yè)推薦重點(diǎn)布局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展等。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場(chǎng)活躍度提升，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的中介平臺(tái)貝殼；物企推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對(duì)龍頭、積極分紅的華潤(rùn)萬(wàn)象生活。建議關(guān)注地方政府應(yīng)收款較多的物業(yè)&建筑公司；受益于地方化債的城投公司；并購(gòu)重組彈性標(biāo)的；破凈的央國(guó)企地產(chǎn)&建筑公司。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約