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2月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售金額同比上升2.1%，市場(chǎng)景氣度環(huán)比持平。1）根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2月百?gòu)?qiáng)房企單月權(quán)益銷售金額1427億元，同比上升2.1%，增速較上月回升3.3pcts。1-2月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)權(quán)益銷售金額3227億元，同比上升0.2%。2）從剔除季節(jié)性因素的銷售市場(chǎng)熱度看，2月季調(diào)數(shù)據(jù)較上月基本持平，接近24年4月水平。3）國(guó)央企和非國(guó)央企分化，2月權(quán)益銷售金額同比分別+15%、-20%，1-2月非違約房企權(quán)益銷售額占百?gòu)?qiáng)房企88%。4）TOP30房企有19家2月權(quán)益銷售金額同比為正，17家1-2月累計(jì)權(quán)益銷售金額同比為正。
　　2月拿地積極度環(huán)比微降，TOP10中國(guó)央企拿地貨值占百?gòu)?qiáng)房企的61%。1）1-2月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)拿地貨值4379億元，同比上升11.3%；累計(jì)拿地金額2210億元，同比上升44%。2月百?gòu)?qiáng)房企拿地貨值1973億元，同比上升17.7%；拿地金額1062億元，同比上升47.9%。2024年9月底新政后，房企拿地積極度提升，2024年11月至2025年1月維持在2023年以來(lái)最高水平，2025年2月環(huán)比微降。一方面由于各地加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，房企拿地積極性提升；另一方面2024年9月底新政出臺(tái)后，核心城市市場(chǎng)熱度回升。2）2月全國(guó)性國(guó)央企為拿地主力，前10中國(guó)央企拿地貨值占百?gòu)?qiáng)房企拿地貨值的61%。中海、越秀、保利發(fā)展、綠城中國(guó)1-2月累計(jì)拿地貨值同比分別為871%、575%、410%、183%，均超100%。
　　2024年9月底新政效果得到驗(yàn)證，壁龕市場(chǎng)土拍熱度較高。1）70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比收窄至-0.1%，一線城市二手房轉(zhuǎn)定持續(xù)走高，均超2024年小陽(yáng)春峰值。2）從土拍市場(chǎng)來(lái)看，壁龕市場(chǎng)土拍熱度較高。以杭州為例，AI產(chǎn)業(yè)快速爆發(fā)疊加市場(chǎng)改善，2025年第1-3批土拍總計(jì)出讓11塊土地，土拍熱度高但仍存在分化，壁龕市場(chǎng)（核心板塊及板塊核心區(qū)域）土拍溢價(jià)率高，最高達(dá)72.48%。
　　頭部國(guó)央企拿地積極，把握住核心城市核心區(qū)高端改善性需求機(jī)會(huì)的公司，銷售將一定程度改善。1）2025年1-2月中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)拿地貨值/銷售金額均大于1，房企積極置換土儲(chǔ)。若新增土儲(chǔ)去化情況理想，有助于改善銷售表現(xiàn)。當(dāng)前仍存在核心城市核心區(qū)域高端改善性需求，把握壁龕市場(chǎng)的房企能穩(wěn)定賺取利潤(rùn)。2）部分負(fù)債端收縮的房企，2024年銷售下滑明顯高于行業(yè)平均，且無(wú)法通過(guò)拿地方式稀釋低效土儲(chǔ)，2025年銷售下滑將超過(guò)行業(yè)平均，償債壓力將進(jìn)一步增大。并且隨著低質(zhì)量土儲(chǔ)占比提升，一旦減值風(fēng)險(xiǎn)暴露，資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)也將暴露。
　　投資建議：二手房成交量的增長(zhǎng)可以驗(yàn)證壁龕市場(chǎng)的持續(xù)性，我們建議關(guān)注在壁龕市場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的公司，板塊性機(jī)會(huì)關(guān)注是否能有收入預(yù)期改善和供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)帶來(lái)的基本面機(jī)會(huì)，若無(wú)，則關(guān)注政策博弈機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)基本面將演繹后周期屬性。近期新房與二手房市場(chǎng)熱度出現(xiàn)分化，二手房成交量增長(zhǎng)難以順暢推演地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，高能級(jí)城市的收入預(yù)期和低能級(jí)城市的供需關(guān)系，并沒(méi)有因一個(gè)春節(jié)而變化。我們?nèi)跃S持之前觀點(diǎn)，2025年板塊機(jī)會(huì)來(lái)自于政策博弈，個(gè)股性機(jī)會(huì)關(guān)注壁龕市場(chǎng)，即能把握住核心城市核心區(qū)高端改善性需求機(jī)會(huì)的公司，重點(diǎn)關(guān)注綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、太古地產(chǎn)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、貝殼-W等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀邏輯失效，量?jī)r(jià)形成負(fù)反饋，無(wú)法自我終止。