事件：3月5日，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議開(kāi)幕，李強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告。
本次政府工作報(bào)告提到堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，明確房地產(chǎn)政策方向的同時(shí)肯定了房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性，今年政策核心在于““落實(shí)”?？v觀2024年4、9、12月政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中央對(duì)于房地產(chǎn)政策的頂層設(shè)計(jì)是漸進(jìn)深化的。本次政府工作報(bào)告對(duì)地產(chǎn)表述與上年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議較為接近，特別之處在于房地產(chǎn)段落的總體要求，提到了“堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)”，明確方向的同時(shí)肯定了房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性；再次強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，從防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)地產(chǎn)的角度出發(fā)，部署2025年政府于房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作任務(wù)。我們認(rèn)為，中央穩(wěn)地產(chǎn)的態(tài)度與決心已十分明確，2025年地產(chǎn)政策核心是在“落實(shí)”，主要觀察具體政策特別是收儲(chǔ)、收地細(xì)節(jié)深化和落地執(zhí)行的情況。
實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，“超常規(guī)逆周期”的財(cái)政、貨幣政策協(xié)同發(fā)力，將助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。報(bào)告目標(biāo)2025年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5%左右。政策總體取向上：實(shí)施更加積極的財(cái)政政策，赤字率比上年提升1個(gè)百分點(diǎn)至4%左右安排，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。貨幣端，實(shí)施適度寬松的貨幣政策。我們預(yù)計(jì)5年期以上LPR有望進(jìn)一步下行，帶動(dòng)新發(fā)與存量住房按揭利率下行，減輕購(gòu)房者房貸負(fù)擔(dān)的同時(shí)，部分城市貸款利率或逐步靠攏住房租金回報(bào)率，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)產(chǎn)生一定托底作用。
地產(chǎn)政策在供給、需求、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面均有涉及，財(cái)政條線給出收儲(chǔ)收地框架總額度，具體財(cái)政、央行條線落地情況是2025年觀察重點(diǎn)。
供給端，報(bào)告明確，要優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。要盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。在資金支持方面，本次報(bào)告主要涉及的是財(cái)政部條線的專項(xiàng)債券支持方式，如前文所述，是在本次擬安排政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元中的部分。另一方面，央行條線的資金支持提到“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，支持規(guī)?；蚓S持此前3000億元，考慮到該工具實(shí)際落地偏慢，此次拓寬使用范圍或一定程度推動(dòng)收儲(chǔ)收地進(jìn)一步落地。此外，首次將“好房子”概念寫入政府工作報(bào)告。我們?cè)诮谡{(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者越來(lái)越愿意為品質(zhì)高、產(chǎn)品力強(qiáng)的房子買單，這也對(duì)開(kāi)發(fā)商自身開(kāi)發(fā)能力和品牌口碑提出更高的要求，我們認(rèn)為未來(lái)以產(chǎn)品口碑為競(jìng)爭(zhēng)力的房企將領(lǐng)跑市場(chǎng)，滿足人民群眾對(duì)于高品質(zhì)居住的需要。
需求端，報(bào)告提到，要因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。相關(guān)表述承接此前中央會(huì)議，我們認(rèn)為北京、上海、深圳未來(lái)限購(gòu)限貸政策有望邊際松動(dòng)，工具箱可以考慮外圍區(qū)域打開(kāi)限購(gòu)、或是大面積段打開(kāi)限購(gòu)等；城中村改造在上年住建部提新增100萬(wàn)套的框架下繼續(xù)推進(jìn)，但考慮到相關(guān)改造項(xiàng)目普遍周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)政策帶動(dòng)增量實(shí)物工作量及增量需求仍有一定周期。
風(fēng)險(xiǎn)防范方面，報(bào)告將相關(guān)表述放在了重要位置，如前文所述在房地產(chǎn)段落的總體要求中，提到了“堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)”。在近期頭部房企風(fēng)險(xiǎn)防范的動(dòng)向上，我們也看到了積極的信號(hào)。具體措施上，報(bào)告提到，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制目前審批貸款超過(guò)6萬(wàn)億元，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過(guò)1500萬(wàn)套，預(yù)計(jì)該工具在2025年將繼續(xù)推進(jìn)，推動(dòng)保交樓工作。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過(guò)2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國(guó)央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來(lái)的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見(jiàn)，一二線仍然更受益。基于以上，我們認(rèn)為2025仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉(cāng)位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；H股的綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；（2）受益于化債和去庫(kù)存的地方城投類企業(yè)：城投控股、北京城建等等；（3）物業(yè)屬于跟漲：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等；（4）轉(zhuǎn)型概念系：張江高科、中華企業(yè)等等；（5）中介：貝殼。
