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“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)，潛心經(jīng)營(yíng)鑄就品牌生態(tài)圈，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　大悅城背靠中糧集團(tuán)，“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)，聚焦全國(guó)核心城市布局，整體物業(yè)開(kāi)發(fā)及物業(yè)投資經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)健，伴隨投資物業(yè)板塊業(yè)績(jī)占比提升及地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊逐漸企穩(wěn)，盈利能力回升趨勢(shì)明顯，業(yè)績(jī)有望持續(xù)釋放。我們預(yù)計(jì)2024-2026年歸母凈利潤(rùn)分別為-30.35、-8.31、8.72億元，EPS分別為-0.71、-0.19、0.20元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2026年P(guān)E為13.4倍，首次覆蓋，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，土地投資優(yōu)中取優(yōu)
　　2023年，公司實(shí)現(xiàn)全口徑簽約461億元，同比下降19%，簽約面積223萬(wàn)平米，同比下降2%。公司在2023年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜位列29位，較2022年提升4位。公司拿地繼續(xù)堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度，2023年全年僅獲取三宗土地，均為核心城市較核心區(qū)域，公司新獲取土地建筑面積16.8萬(wàn)平方米，同比下降78.81%；拿地金額63.34億元，同比下降34.15%。
　　經(jīng)營(yíng)能力打通流量脈絡(luò)，潛心經(jīng)營(yíng)鑄就品牌生態(tài)圈
　　公司投資物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)展強(qiáng)勢(shì)，營(yíng)收占比呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2023年，公司投資物業(yè)營(yíng)業(yè)收入53.93億元，同比增長(zhǎng)24.3%；2024年上半年，公司投資物業(yè)營(yíng)業(yè)收入26.03億元，同比減少3.6%。截至2024年上半年，商業(yè)項(xiàng)目全國(guó)布局45個(gè)，公司在營(yíng)項(xiàng)目34個(gè)，總商業(yè)面積374萬(wàn)平方米。公司以潮流及二次元文化主題購(gòu)物中心舉辦的活動(dòng)可帶動(dòng)大量客流量和銷(xiāo)售額，并在運(yùn)營(yíng)層面善于將頂流IP熱度遷移，形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。公司購(gòu)物廣場(chǎng)主動(dòng)創(chuàng)造空間稀缺性及產(chǎn)品獨(dú)特性，最大效率激發(fā)客流量，隨著公司購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)進(jìn)一步，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)有望加強(qiáng)。
　　負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，融資成本持續(xù)壓降
　　公司持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，融資成本持續(xù)下行。截至2023年末，公司有息負(fù)債規(guī)模726.48億元，資產(chǎn)負(fù)債率76.73%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率60.58%。2024年上半年公司新增借款平均成本3.13%，綜合融資成本為4.26%，融資成本持續(xù)下行。公司華夏大悅城商業(yè)REIT于2024年下半年順利上市，募集規(guī)模達(dá)33.23億元，取得投資收益21億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：第三方項(xiàng)目拓展放緩、關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期、房地產(chǎn)銷(xiāo)售下行。