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（1）2024年公司歸母凈利潤虧損61億元，全年計(jì)提減值63億元，延續(xù)公司過往減值相對充分的特點(diǎn)；（2）銷售規(guī)模進(jìn)一步收縮但周轉(zhuǎn)效率仍高于行業(yè)平均，24年投資循環(huán)中斷直至25年1月重啟；（3）財(cái)務(wù)方面，公司有息負(fù)債進(jìn)一步收縮，銀行借款占比上升至9成以上，一定程度上或反映銀行對公司的融資支持；公開債務(wù)方面，公司債券均已如期付息兌付并順利渡過償付高峰期，未來到期規(guī)模所剩無幾，流動性壓力顯著下降。預(yù)計(jì)2025/2026/2027年EPS分別為-0.37/-0.12/0.01元，對應(yīng)P/B分別0.4/0.4/0.4倍?？紤]到公司流動性壓力大幅緩解，過去市場對公司流動性風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂帶來的估值折價(jià)或得到修復(fù)，且公司今年1、2月已經(jīng)開始拿地，投資循環(huán)的重構(gòu)有助于永續(xù)經(jīng)營假設(shè)的強(qiáng)化，或可帶動估值進(jìn)一步回升，給予公司目標(biāo)價(jià)區(qū)間為6.54-7.68元/股，維持“強(qiáng)烈推薦”評級。
　?。?）2024年公司業(yè)績轉(zhuǎn)虧，全年計(jì)提減值63億元，延續(xù)公司過往減值較為充分的特點(diǎn)。
　　公司24年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入/營業(yè)利潤/歸母凈利潤分別為753億元/-70億元/-61億元，同比分別-23.2%/-217.9%/-788.5%，歸母凈利潤規(guī)模（-61億元）與業(yè)績預(yù)告（-56至-70億元）一致。（i）2024年度，公司營收同比負(fù)增長，主因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入減少（同比-29.8%），滯后反映過去公司銷售規(guī)模下滑；（ii）營業(yè)利潤增速低于營業(yè)收入：具體看，公司毛利率較23年下降2.5 PCT至14.9%（其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率較23年下降2.1 PCT至14.1%），三費(fèi)費(fèi)率較23年上升0.6 PCT至9.5%（銷售/管理/財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別較23年-0.1 PCT/-0.8PCT/+1.6 PCT至2.9%/3.9%/2.7%），投資凈收益（-27億元）較23年減少47億元，公允價(jià)值變動凈收益（-8億元）較23年減少12億元，資產(chǎn)減值損失（39億元）和信用減值損失（24億元）分別較23年增加15億元和14億元，上述毛利率下滑、財(cái)務(wù)費(fèi)率上升、投資收益減少、公允價(jià)值變動凈收益減少、減值增加，共同造成公司營業(yè)利潤同比增速低于營收；（iii）歸母凈利潤增速低于營業(yè)利潤：主要因?yàn)樘潛p情況下結(jié)算權(quán)益比上升（24年歸母凈利潤占凈利潤的比例較23年增加50.4 PCT至78.2%），而所得稅費(fèi)用減少（24年所得稅費(fèi)用較23年減少21億元至8億元）形成一定對沖作用。
　　展望未來，25年公司計(jì)劃新開工/竣工面積分別為127萬平方米/468萬平方米（較24年實(shí)際完成額分別+25.7%/-52.8%），24年末合同負(fù)債337億元（較23年底-48.8%）對營收的保障系數(shù)為0.45（低于23年的0.67），再考慮到過去三年房價(jià)的下行壓力等，判斷公司后續(xù)業(yè)績或仍承壓。
　?。?）銷售規(guī)模進(jìn)一步收縮但周轉(zhuǎn)效率仍高于行業(yè)平均，24年投資循環(huán)中斷直至25年1月重啟。
　　銷售方面，24年公司全口徑累計(jì)銷售面積為471萬平方米（同比-46.2%）；全口徑累計(jì)銷售金額為685億元（同比-55.4%），位列克而瑞行業(yè)排行榜第14名（較23全年下滑4名），同比增速（-55.4%）低于百強(qiáng)房企（-30.3%）；對應(yīng)銷售均價(jià)1.45萬元/方（同比-17.0%）。
　　盡管24年公司銷售下滑幅度大于百強(qiáng)平均，但公司在存貨變現(xiàn)和資金周轉(zhuǎn)方面或仍有一定優(yōu)勢。截至最新一期（24Q3末），公司存貨周轉(zhuǎn)速度（年滾動銷售回款/存貨）為0.44，高于同期行業(yè)平均周轉(zhuǎn)速度（0.32），或間接體現(xiàn)公司優(yōu)于行業(yè)平均的投資、產(chǎn)品和銷售運(yùn)營能力。詳細(xì)關(guān)于公司及行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)情況的對比分析，可參考我們2025-02-27發(fā)布的深度報(bào)告《金地集團(tuán)（600383）-困境反轉(zhuǎn)：從“活下去”到“謀永續(xù)”》。
　　拿地方面，24年在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降、公司銷售規(guī)模收縮、融資受限、公開債集中到期背景下，公司投資循環(huán)中斷。具體而言：24年前三季度公司無新增土地投資，24年12月，金地商置于武漢獲取1個項(xiàng)目（總地價(jià)3.5億元），但據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道稱“該地塊的獲取是基于和當(dāng)?shù)卣_(dá)成的合作方案，助力當(dāng)?shù)乇Ｕ戏渴諆ぷ黜樌七M(jìn)，并實(shí)現(xiàn)非住業(yè)態(tài)整體去化，同時(shí)獲取優(yōu)質(zhì)宅地”，因此24全年僅獲取一個項(xiàng)目，對應(yīng)投資力度（全口徑拿地金額/全口徑銷售金額）1%。
　　25年1月，公司重啟拿地，金地集團(tuán)全資子公司杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司通過招拍掛方式競得1個杭州地塊。雖然拿地金額不高（僅1.9億元），但開始新增拿地這一事件或可佐證公司流動性壓力的緩解，具有信號意義；隨后，公司于2月再次新增獲取上海地塊，總地價(jià)8.1億元。
　　土儲方面，截至24年底，公司總土地儲備（未結(jié)算口徑）2916萬平方米，權(quán)益土地儲備1245萬平方米，其中一二線占比約77%，土儲質(zhì)量相對較優(yōu)。
　　往后看，考慮到過去三年（22-24年）公司投資力度持續(xù)收縮，后續(xù)公司推盤總量和結(jié)構(gòu)或都將對銷售形成一定壓力，但預(yù)計(jì)隨著公開債償付壓力顯著減小，公司可支配自由現(xiàn)金流或邊際回升，為公司重構(gòu)投資循環(huán)提供一定支撐。
　?。?）財(cái)務(wù)方面，公司有息負(fù)債進(jìn)一步收縮，銀行借款占比上升至9成以上，一定程度上或反映銀行對公司的融資支持；公開債務(wù)方面，公司債券均已如期付息兌付并順利渡過償付高峰期，未來到期規(guī)模所剩無幾，流動