>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：24年行業(yè)整體虧損，進入結(jié)算壓力期-250401
| 上傳日期： |
2025/4/1 |
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| 444KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
東方證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
趙旭翔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點
第13周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對收益為-1.7%。滬深300指數(shù)報收3915.17，周度漲幅為0.0%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報收2128.21，周度漲幅-1.1%；房地產(chǎn)指數(shù)（申萬）報收2254.38，周度漲幅為-1.7%。
地方性政策方面。寧波允許符合條件的繳存人提取公積金支付二手住房首付款；深圳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》的通知；青島發(fā)布公積金新政策，加大多子女家庭購房支持；安徽全面取消住房限制性措施推行“房票”貨幣化安置；呼和浩特市優(yōu)化住房公積金貸款提前部分還款條件，取消部分還本次數(shù)限制；湖南優(yōu)化現(xiàn)房銷售試點，大力推行住房公積金“既提又貸”政策。
第13周新房銷量較第12周增加，二手房銷售量較第12周增加。第13周44大城市新房銷售為2.7萬套，較第12周增加26.6%；21大城市二手房銷售2.3萬套，較第12周增加4.1%。庫存量較第12周減少，庫銷比較第12周減少。截至第13周，18大城市庫存為77.3萬套，較第12周減少8.7萬套；庫銷比為20.7個月，較第12周減少2.1個月。土地出讓金增加。平均溢價率上升。
重點公司公告。金地集團、深深房Ａ、上實發(fā)展等發(fā)布2024年年度報告；中國國貿(mào)發(fā)布2024年度業(yè)績快報；粵宏遠Ａ、津投城開、中交地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于重大資產(chǎn)重組的進展公告；金融街、香江控股、中洲控股等發(fā)布為子公司提供擔保的公告；*ST金科、新華聯(lián)等發(fā)布關(guān)于子公司訴訟進展的公告；大名城發(fā)布關(guān)于注銷回購股份暨股份變動的實施公告；榮盛發(fā)展發(fā)布關(guān)于公司擬對債務進行重組的提示性公告。
投資建議與投資標的
近期，部分房企已披露24年業(yè)績公告，結(jié)合此前的業(yè)績預告，行業(yè)深度調(diào)整期房企業(yè)績普遍繼續(xù)下滑。頭部房企中，保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、綠城中國、建發(fā)股份、龍湖集團、越秀地產(chǎn)等利潤規(guī)模有所下降，但均保持正向盈利。利潤降幅由小至大來看，華潤置地營業(yè)額達2788億元（+11%），創(chuàng)近五年新高，股東應占凈利潤為256億元（-18%）；龍湖集團收入1275億元（-29%），擁有人應占溢利104億元（-19%）；招商蛇口營收1789億元（+2%），歸母凈利潤40億元（-36%）；綠城中國實現(xiàn)收入1585億元（+20.7%），股東應占利潤16億元（-49%）；保利發(fā)展營收3128億元（-10%），凈利潤50億元（-58%）；建發(fā)股份預計實現(xiàn)歸母凈利24~35億元（-73%~-82%）；越秀地產(chǎn)核心凈利潤預計比2023年下降50%～55%，即會在15.7億元~17.5億元之間。然而，大部分房企24年業(yè)績虧損，其中萬科預計虧損450億元（-470%）；*ST金科預計虧損205~285億元，虧損規(guī)模較23年的87億元大幅擴大，此外，榮盛發(fā)展、華僑城A、華夏幸福、中交地產(chǎn)、金地集團、首開股份等房企虧損額超50億元。
結(jié)合24年業(yè)績的說明和行業(yè)情況，收入方面，由于近兩年新房銷售、開工和拿地持續(xù)收縮，房企24年結(jié)轉(zhuǎn)收入預計普遍下降?？紤]到銷售到交付至少需要一年周期，而根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，24年百強房企銷售額繼續(xù)同比下降27%，25年房企收入端仍將承壓。值得強調(diào)的是，25年在“止跌回穩(wěn)”的政策目標下，去庫存是政策發(fā)力主要方向，調(diào)規(guī)、換地等舉措有助于房企優(yōu)化土地庫存質(zhì)量、提高新房性價比，加強新房產(chǎn)品市場競爭力、提升銷售去化率，但新房銷售持續(xù)改善需要過程，26年下半年或能看到房企收入端穩(wěn)定跡象。毛利率方面，由于此前獲取的高價地持續(xù)結(jié)算，且行業(yè)下行期大部分房企采取以價格換市場的措施，房企盈利空間持續(xù)壓縮。另外，從資產(chǎn)角度看，房企在24年普遍仍在大額計提資產(chǎn)減值準備，也在侵蝕利潤水平。由于不同房企的存貨及投資性房地產(chǎn)的質(zhì)量、計提減值的充分程度與節(jié)奏不同，對于房企的影響差異性較大。綜合來看，24年房地產(chǎn)行業(yè)普遍虧損，進入結(jié)算壓力期。
風險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險加劇。
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