>> 長江證券-新城控股(601155)2024年報點評：高盈利自持毛利貢獻近半，公司估值修復可期-250401
| 上傳日期： |
2025/4/1 |
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| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
劉義,袁佳楠 |
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事件描述
公司2024年實現(xiàn)營收890.0億元（-25.3%），歸母凈利潤7.5億元（+2.1%），扣非歸母凈利8.7億元（+183.1%）。
事件評論
高盈利持有型業(yè)務毛利貢獻已達47.9%，開發(fā)業(yè)務負向拖累延續(xù)。開發(fā)結(jié)算量縮價跌，2024年公司竣工面積自然回落（完成1529萬平，同比-24.2%），表內(nèi)交付面積985萬平（-24.2%），表內(nèi)交付均價7716元/平（-6.5%），最終開發(fā)結(jié)算收入同比-29.2%，拖累公司整體營收同比-25.3%至890億元。結(jié)算毛利率再次下行2.2pct至11.7%，但高盈利性物業(yè)出租及管理業(yè)務擴張對其形成有效對沖（營收+13.1%，毛利率+0.3pct至70.2%），2024年公司持有型業(yè)務貢獻毛利占比達47.9%（+15.2pct），公司綜合毛利率同比+0.8pct至19.8%。期間費率有所上行，但減值計提明顯縮量與所得稅率下降對公司業(yè)績形成正向貢獻，最終公司全年實現(xiàn)歸母凈利潤7.5億元（+2.1%），扣非歸母凈利8.7億元（+183.1%）。后續(xù)展望方面，2025年公司竣工目標555萬平（較2024實際-63.7%），已售待結(jié)項目（含合聯(lián)營）均價6349元/平（-20.9%）；2024年末總預收較年化結(jié)算收入覆蓋倍數(shù)為0.7X，預計本年度公司收入仍有較大壓力。但考慮高盈利商業(yè)運營總收入持續(xù)增長（2025年目標140億元，較2024年實際+9.3%），公司持有型業(yè)務毛利貢獻將繼續(xù)提升，綜合毛利率或延續(xù)上行勢頭，公司業(yè)績表現(xiàn)將明顯優(yōu)于營收表現(xiàn)。
銷售量價齊跌，在手土儲仍對銷售形成一定保障。受推貨質(zhì)量與市場信心等影響，公司銷售端表現(xiàn)依舊承壓，2024年實現(xiàn)銷售金額402億元（-47.1%）、銷售面積539萬平（-44.4%）、銷售均價0.75萬元/平（-4.9%）。民企資金安全性仍為第一要務，真正恢復正常拿地或仍為時尚早，需持續(xù)關(guān)注后續(xù)銷售與融資情況。2025年公司開工目標170萬平（較2024年實際值-38.5%），供貨規(guī)模與質(zhì)量承壓或?qū)罄m(xù)銷售形成持續(xù)壓制，但考慮截至2024年末公司仍有3144萬平可租售土儲，后續(xù)銷售絕對值仍有望維持一定體量。
自持業(yè)務穩(wěn)健增長，為后續(xù)估值修復與突破奠基。截至2024年末公司已經(jīng)在全國136個城市布局200座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達173座，開業(yè)面積1601萬平（+6.8%），出租率達98.0%。2024年在營吾悅廣場實現(xiàn)銷售額（不含車輛）905億元（+19%），全年商業(yè)運營總收入128.1億元（+13.1%），完成全年目標的102.5%；2025年公司商業(yè)運營收入目標140億元（較2024年實際+9.3%），仍將對公司業(yè)績形成有力支撐。依托優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)，公司2024年新增經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億元，對公司資金安全性形成重要補充；而持有型業(yè)務毛利貢獻持續(xù)提升也為估值修復與突破奠基。
償債壓力下行而持有型業(yè)務盈利貢獻持續(xù)提升，公司后續(xù)估值修復可期。公司償債高峰期已過，市場風險偏好有望逐漸修復。較充裕在手土儲仍對銷售規(guī)模形成一定保障，自持業(yè)務穩(wěn)健增長，成為公司重要的現(xiàn)金流、盈利與融資來源，更是為公司估值修復與突破奠定基石。預計公司2025-2027年歸母凈利為8.1/11.3/13.1億元，對應PE為36.3/26.1/22.4X，周期下行階段PE估值意義相對有限，維持公司“增持”評級。
風險提示
1、后續(xù)銷售表現(xiàn)存一定不確定性；2、后續(xù)公司融資情況存一定不確定性。
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