>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)425政治局會(huì)議點(diǎn)評(píng)：持續(xù)鞏固房地產(chǎn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，加量好房子、優(yōu)化收儲(chǔ)、推進(jìn)城改-250426
| 上傳日期： |
2025/4/27 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事件
2025年4月25日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議指出：我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的基礎(chǔ)還需要進(jìn)一步穩(wěn)固，外部沖擊影響加大。要強(qiáng)化底線思維，充分備足預(yù)案，扎實(shí)做好經(jīng)濟(jì)工作。加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
點(diǎn)評(píng)
形勢(shì)定調(diào)：經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)待穩(wěn)，外部沖擊影響加大，穩(wěn)定房地產(chǎn)戰(zhàn)略意義重大。會(huì)議指出，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的基礎(chǔ)還需要進(jìn)一步穩(wěn)固，外部沖擊影響加大。要強(qiáng)化底線思維，充分備足預(yù)案，扎實(shí)做好經(jīng)濟(jì)工作。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長有著重要作用，并且需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的“量”和“價(jià)”兩方面對(duì)于經(jīng)濟(jì)和內(nèi)需都有著重要貢獻(xiàn)，前者通過房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)投資、后者通過穩(wěn)定居民資產(chǎn)負(fù)債表拉動(dòng)消費(fèi)，因而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、夯實(shí)經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)的戰(zhàn)略意義重大。本次會(huì)議中也強(qiáng)調(diào)了“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”。
加力城改：加力實(shí)施城市更新，有力有序推進(jìn)城改和舊改，政策優(yōu)化值得期待。與過往表述相比，此次會(huì)議對(duì)城市更新行動(dòng)的強(qiáng)調(diào)程度明顯提升，從“大力實(shí)施”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹恿?shí)施”，并著重指出要有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造，反映出城市更新行動(dòng)在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位進(jìn)一步凸顯。此前住建部已提過城改擴(kuò)大至全國地級(jí)及以上城市300城及新增100萬套貨幣化安置，本次要求“加力實(shí)施”、“有力有序推進(jìn)”，預(yù)計(jì)后續(xù)城改就改的積極推進(jìn)將對(duì)于房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈將有積極帶動(dòng)作用。值得注意的是，23年中期以來城改推進(jìn)緩慢，后續(xù)城改資金和模式的改進(jìn)值得期待。
好房子：加大高品質(zhì)住房供給，在此前嚴(yán)控增量要求下，更突出對(duì)好房子的支持。本次會(huì)議新提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給。過去2年中中央和地方政府不斷強(qiáng)調(diào)并推出好房子支持政策，好房子大勢(shì)所趨，與此同時(shí)，去年926政治局會(huì)議提出“止跌回穩(wěn)、嚴(yán)控增量”，在此前嚴(yán)控增量要求下，強(qiáng)調(diào)“加大高品質(zhì)住房供給”，更突出對(duì)好房子的重視程度。此外，我們認(rèn)為：高品質(zhì)好房子是商品房后續(xù)發(fā)展方向，這源于：1）一方面，供給端，通過七普和統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我們估算目前我國城鎮(zhèn)住宅存量約344億平，其中高品質(zhì)住宅合計(jì)約82億平、滲透率約24%，其中，一線城市（北京、上海）14%<二線城市（重慶、天津）22%<全國24%；2）另一方面，需求端，人口年齡結(jié)構(gòu)上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，將推動(dòng)市場(chǎng)改善性需求逐漸爆發(fā)，我們估算2022-30年改需占比達(dá)44%，意味著后續(xù)高品質(zhì)住宅滲透率提升空間廣闊，預(yù)計(jì)好房子賽道空間廣闊，高品質(zhì)住宅大有可為。
優(yōu)化收儲(chǔ)：繼提出地方收儲(chǔ)自主權(quán)后，本次強(qiáng)調(diào)優(yōu)化收儲(chǔ)政策，料將針對(duì)性優(yōu)化。收儲(chǔ)方面，本次會(huì)議指出優(yōu)化存量商品房收購政策。2024年10月，財(cái)政部指出地方可安排專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房。2025年3月5日，兩會(huì)政府工作報(bào)告指出擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。2025年3月9日，住建部部長倪虹指出，今年推進(jìn)收購存量商品房，將支持地方在收購主體、價(jià)格和用途方面充分行使自主權(quán)。去年517政策推出收儲(chǔ)政策以來，目前整體推進(jìn)也相對(duì)緩慢，當(dāng)中存在著一些堵點(diǎn)，包括資金、稅收、定價(jià)等方面，預(yù)計(jì)后續(xù)收儲(chǔ)政策將有針對(duì)性的進(jìn)行優(yōu)化。
投資分析意見：持續(xù)鞏固房地產(chǎn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，加量好房子、優(yōu)化收儲(chǔ)、推進(jìn)城改，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為去年9月底以來“止跌回穩(wěn)”政策組合拳走在正確的道路上，在需求側(cè)，政府強(qiáng)調(diào)修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表并釋放消費(fèi)的政策思路，而供給側(cè)，政府強(qiáng)調(diào)通過收儲(chǔ)和好房子等新房保價(jià)引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格修復(fù)的政策思路，此外，近期關(guān)稅調(diào)整背景下，我國持續(xù)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)內(nèi)需應(yīng)對(duì)，穩(wěn)地產(chǎn)戰(zhàn)略重要性再提升，并近期中央定調(diào)房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間，預(yù)計(jì)政策也將進(jìn)一步發(fā)力，包括：加量好房子、優(yōu)化收儲(chǔ)、推進(jìn)城改等，地產(chǎn)Alpha和Beta或?qū)⒐舱?。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華潤置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；3）低估值修復(fù)房企：新城控股、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團(tuán)、新城發(fā)展、城投控股、保利置業(yè)；4）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售回款和融資資金趨緊，城中村改造和收儲(chǔ)政策推進(jìn)不及預(yù)期。
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