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核心觀點(diǎn)
　　保利置業(yè)是保利集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)與資本市場(chǎng)的重要平臺(tái)。保利集團(tuán)持有公司6.64%的股份，通過(guò)保利（香港）控股間接持有公司41.45%的股份，合計(jì)持有公司48.09%的股份。得益于保利集團(tuán)的支持，一方面，為保利置業(yè)提供了強(qiáng)大的融資保障；另一方面，在保利置業(yè)發(fā)展初期，得益于保利集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入的支持，使得公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速起步。
　　公司管理層多為保利系老員工，管理及專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富?，F(xiàn)任保利置業(yè)董事會(huì)主席萬(wàn)宇清從事地產(chǎn)行業(yè)超過(guò)20年，經(jīng)歷了房開(kāi)各個(gè)專(zhuān)業(yè)管理崗位，擔(dān)任過(guò)集團(tuán)多家房企的高級(jí)管理人員，擁有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。其晉升董事會(huì)主席后保利置業(yè)進(jìn)入新的快速發(fā)展通道，不僅推動(dòng)組織變革、人才升級(jí)，內(nèi)部管理與產(chǎn)品力維度上也在快速提升。2024年3月公司委任胡在新為執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理，擔(dān)任保利置業(yè)“第二把手”，主要負(fù)責(zé)整體戰(zhàn)略規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理，例如老盤(pán)新做、品牌營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施，同時(shí)主管營(yíng)銷(xiāo)和人力，推動(dòng)內(nèi)部培訓(xùn)提升工作，有望為公司帶來(lái)新的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇。此外，2020年至今，公司持續(xù)推動(dòng)人才市場(chǎng)化，從知名房企引進(jìn)不少人才加入。
　　此輪行業(yè)深度調(diào)整周期中，公司逆勢(shì)取得突破，銷(xiāo)售規(guī)模首次進(jìn)入行業(yè)TOP20。1）銷(xiāo)售：2024年公司銷(xiāo)售金額為542億元，同比+1.1%，銷(xiāo)售排名提升至第17名，首次進(jìn)入了TOP20房企的行列，一、二線城市銷(xiāo)售金額占比達(dá)85%。25年銷(xiāo)售目標(biāo)仍為500億元。2）供貨：2025年公司預(yù)計(jì)推貨1200億元，其中年初有約750億元存量，年內(nèi)計(jì)劃新增450億元。3）拿地：2010年至今，公司已完成了上海、深圳、廣州、寧波、濟(jì)南、南寧、蘇州、杭州、貴陽(yáng)、武漢、昆明、哈爾濱等31個(gè)城市的布局，累計(jì)獲取165個(gè)項(xiàng)目。2024年拿地金額199.5億元，同比-39.3%，拿地強(qiáng)度回落至37%，同比-25pct，雖然拿地強(qiáng)度有所減弱，但樓面均價(jià)仍然繼續(xù)上漲至2.07萬(wàn)元/平，同比+14.7%。2024年、2025年1-3月獲取的所有地塊均全部位于一、二線城市。公司上海與濟(jì)南市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)較好。公司拿地布局的城市能級(jí)有著明顯提升，雖然單位成本增加，但項(xiàng)目質(zhì)量和預(yù)期去化應(yīng)該有所提升。我們認(rèn)為，在市場(chǎng)下行周期中，這樣的投拓思路是相對(duì)安全的。3）土地儲(chǔ)備：2024年末公司總土儲(chǔ)1316萬(wàn)平，土儲(chǔ)權(quán)益比例為70%，平均土地成本1.1萬(wàn)元/平，土儲(chǔ)逐漸向高能級(jí)城市和長(zhǎng)三角傾斜，一線城市全口徑土儲(chǔ)占比達(dá)29%，二線城市占比44%；三四線城市占比26%。
　　多元業(yè)務(wù)方面，1）物業(yè)管理：上海保利物業(yè)酒店管理集團(tuán)有限公司業(yè)務(wù)涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、酒店和劇院等多種類(lèi)型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。公司于1996年在北京成立，隸屬于保利置業(yè)集團(tuán)，作為首批國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)，率先將星級(jí)酒店服務(wù)品質(zhì)融入物業(yè)服務(wù)。截至2024年末，管理物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)288個(gè)，在管面積達(dá)5274萬(wàn)平，同比+3.9%。2024年物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)收入12.06億元，同比持平。2）投資性物業(yè)及酒店：保利商旅酒店管理有限公司是保利置業(yè)全資子公司，負(fù)責(zé)保利置業(yè)自營(yíng)酒店項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，外資酒店品牌的業(yè)主管理、部分商業(yè)及寫(xiě)字樓管理、健身房運(yùn)營(yíng)及新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)等。截至2024年末，酒店板塊已布局在全國(guó)8個(gè)城市共9家酒店，既有位于一線城市核心區(qū)的高端商務(wù)型酒店，也有位于城市周邊的溫泉酒店、景區(qū)酒店等項(xiàng)目。其中委托管理酒店項(xiàng)目4家分別與洲際酒店集團(tuán)和凱悅酒店集團(tuán)合作；另有5家自營(yíng)酒店。截至2024年末，公司持有投資物業(yè)總建面68.2萬(wàn)平，持有投資物業(yè)之資產(chǎn)值約87億元，酒店資產(chǎn)值35億元。
　　財(cái)務(wù)指標(biāo)分析：1）營(yíng)收與業(yè)績(jī)：2024年?duì)I業(yè)總收入402.1億元，同比-1.9%；歸母凈利潤(rùn)1.8億元，同比-87.3%；核心凈利潤(rùn)3.4億元，同比-80.6%。2）盈利能力：2024年毛利率降至16.4%，同比-4pct。2024年末公司已售未結(jié)的規(guī)模約為507億元，已售未結(jié)毛利率約16%，與2024年的結(jié)算毛利率基本持平。3）償債能力：2024年末有息負(fù)債規(guī)模705億元，同比-4.7%，一年內(nèi)到期的占比降至28%，信托貸款占比降至3%，債券融資占比提升至34%，未來(lái)一年內(nèi)到期的債券規(guī)模僅65億元。通過(guò)多項(xiàng)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)置換，平均融資成本也降至3.38%，同比-0.5pct。2024年末凈負(fù)債率、剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.2%、70.4%，同比下降16.4、2.2pct；現(xiàn)金短債比1.77X，同比+0.24X。4）現(xiàn)金流：2024年末貨幣資金345億元，同比+9.1%，現(xiàn)金流穩(wěn)健，安全性較高，2023、2024年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流分別凈流入54、68億元。5）分紅：公司于2025年修訂了股息政策：在符合利潤(rùn)分配條件時(shí)，原則上每年進(jìn)行一次股息分派，金額不低于歸母凈利潤(rùn)的40%。2024年公司擬每股派息0.021港元，股息率為1.5%，分紅率（現(xiàn)金分紅總額/歸母凈利潤(rùn)）為41%，與2019-2023年20%左右的分紅比例相比明顯提升，公司在市場(chǎng)下行壓力下仍注重股東回報(bào)。
　　投資建議
　　在此輪行業(yè)深度調(diào)整周期中，保利置業(yè)作為銷(xiāo)售和拿地均有顯著突破的“小而美”的房企，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，經(jīng)營(yíng)端韌性凸顯。我們認(rèn)為，公司的核心亮點(diǎn)有：1）作為一家老牌央企背景的房企，股東實(shí)力雄厚。2）當(dāng)前經(jīng)營(yíng)韌