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5月新房成交環(huán)比回升，二手房成交同比增速放緩
　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，30個(gè)大中城市5月商品房成交面積同比-3.4%、環(huán)比+15.4%，同比連續(xù)2個(gè)月下滑；1-5月成交面積累計(jì)同比為-2.5%。分城市看，30個(gè)大中城市的一線、二線和三線城市5月商品房成交面積同比/環(huán)比分別為+20.5%/+12.3%、-17.3%/+7.6%和+3.9%/+40%，其中二線城市同比連續(xù)3個(gè)月下降；1-5月累計(jì)同比分別為+13.3%、-11.9%、+2%。
　　從絕對值看，Wind統(tǒng)計(jì)的30大中城市5月新房成交面積處于2020年以來最低水平，與去年4月基本持平。分城市看，一線城市5月成交面積高于22年、24年同期，三線城市成交回暖且高于24年同期，但二線城市延續(xù)低迷，顯著低于24年同期水平。二手房方面，我們監(jiān)測的13個(gè)城市5月成交面積同比+3%，漲幅較上月收窄13pct；1-5月累計(jì)成交面積同比+22%，漲幅較上月回落6pct。
　　5月新房狹義庫存水平和去化周期小幅回落。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，5月末十大城市商品房可售面積為7818萬平米（同比-9.8%、環(huán)比-0.4%），去化周期為20個(gè)月，較上月下降3個(gè)月。其中，一線城市可售面積為3064萬平米（同比-14%、環(huán)比-0.1%），去化周期為12.7個(gè)月（前值14.9個(gè)月）。
　　5月TOP100房企銷售同比下降，頭部房企銷售門檻和市占率持續(xù)提升
　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100房企今年1-5月銷售金額（全口徑，下同）為14436億元（同比-10.8%），銷售面積為7221億平米（同比-18.4%）；5月單月銷售額、銷售面積分別為3145億元（同比-15.6%）、1578億平米（同比-20.3%）。從銷售門檻變化看，TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企今年1-5月銷售金額門檻分別為433億元（同比+8.1%）、104億元（同比-14.1%）、71億元（同比-10.7%）和25億元（同比-27.3%）。從市占率看，TOP10、TOP30和TOP50房企1-5月銷售金額占比分別為49%、73.3%和85.3%，同比分別為+0.7pct、-0.1pct和+0.8pct。從房企來看，TOP10房企1-5月銷售額同比增長的有4家，分別是越秀（同比+27%）、華發(fā)（同比+21%）、建發(fā)（同比+3%）、濱江（同比+0.1%）。單月來看，5月濱江（同比+30%）、中海（同比+22%）、綠城（同比+10%）銷售額同比實(shí)現(xiàn)增長。
　　投資建議
　　5月新房和二手房成交繼續(xù)放緩，政策進(jìn)一步支持市場“止跌回穩(wěn)”的必要性上升，我們認(rèn)為接下來財(cái)政政策將繼續(xù)發(fā)力，專項(xiàng)債收購閑置土地和存量房進(jìn)度有望加快，進(jìn)而調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系。我們維持行業(yè)“買入”評級，建議關(guān)注兩個(gè)方向：（1）具備拿地能力且土儲布局合理的頭部房企，如保利發(fā)展等；（2）受益于二手房交易持續(xù)活躍的頭部中介機(jī)構(gòu)，如我愛我家等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　需求端政策落地不及預(yù)期，政策邊際效用減弱；收購存量房和存量土地政策落地進(jìn)展緩慢；二手房成交量價(jià)繼續(xù)回落，加劇房價(jià)下行壓力；居民收入水平恢復(fù)緩慢導(dǎo)致需求恢復(fù)不及預(yù)期。