>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第22周周報(bào)(2025年5月24日-2025年5月30日)：本周成交同環(huán)比均走弱；百?gòu)?qiáng)房企5月銷售同比降幅擴(kuò)大-250605
| 上傳日期： |
2025/6/5 |
大小： |
4527KB |
| 格式： |
pdf 共25頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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新房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大。新房庫(kù)存面積與去化周期環(huán)比均上漲，同比均下滑。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。40個(gè)城市新房成交面積為276.7萬(wàn)平，環(huán)比上升6.4%，同比下降11.6%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上周下降了17.7個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為22.0%、14.7%、-19.0%，同比增速分別為17.5%、-14.4%、-33.2%，一線城市同比增速較上周上升了4.1個(gè)百分點(diǎn)、二線城市同比降幅較上周擴(kuò)大了11.7個(gè)百分點(diǎn)、三四線城市同比增速較上周下降了50.4個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大。18個(gè)城市成交面積為179.2萬(wàn)平，環(huán)比下降10.9%，同比下降11.3%，同比降幅較上周擴(kuò)大了6.1個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為3.7%、-17.4%、-9.0%，同比增速分別為17.8%、-33.3%、-1.2%。其中，一線城市同比漲幅較上周收窄了23.6個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比降幅較上周擴(kuò)大6.9個(gè)百分點(diǎn)、三四線城市同比降幅較上周收窄了17.1個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積與去化周期環(huán)比均上漲，同比均下降。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為8789萬(wàn)平，環(huán)比增速為0.5%，同比增速為-16.6%；去化周期為16.5個(gè)月，環(huán)比上升0.5個(gè)月，同比下降3.2個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為17.5、13.2、41.1個(gè)月，一、二線城市環(huán)比分別上升0.3、0.7個(gè)月，三四線城市環(huán)比下降2.0個(gè)月，同比分別下降2.7、3.6、24.6個(gè)月。
土地市場(chǎng)同環(huán)比量跌價(jià)漲，溢價(jià)率環(huán)比下跌、同比上漲。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1003.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34.7%，同比下降27.0%；成交土地總價(jià)為256.4億元，環(huán)比上升53.6%，同比上升41.9%；樓面均價(jià)為2556元/平，環(huán)比上升135.1%，同比上升94.5%；土地溢價(jià)率為4.7%，環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.3個(gè)百分點(diǎn)。
房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比上升、同比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為52.3億元，環(huán)比上升273.9%，同比下降18.5%（前值：-58.8%）。總償還量為137.4億元，環(huán)比上升34.7%，同比下降15.4%（前值：+16.9%）；凈融資額為-85.1億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為0.9%，較上周上升2.4pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為2.0%，較上周上升3.3pct。房地產(chǎn)板塊PE為23.55X，較上周上升0.18X。
百?gòu)?qiáng)房企5月全口徑銷售同比降幅擴(kuò)大。百?gòu)?qiáng)房企5月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額同比下降11.1%（前值:-9.3%），環(huán)比增長(zhǎng)3.3%。1-5月百?gòu)?qiáng)房企全口經(jīng)銷售金額同比下降8.4%。
政策
地方層面，河南印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，穩(wěn)定住房消費(fèi)。因城施策出臺(tái)更多增量政策，因地制宜開展住房促銷活動(dòng)，加大購(gòu)房?jī)?yōu)惠支持力度，落實(shí)房貸最低首付比例、住房交易契稅減免等政策，推行商品住房“以舊換新”模式，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，合理提高住房公積金貸款額度上限，落實(shí)住房公積金異地貸款和異地購(gòu)房提取政策等。深圳市住建局發(fā)布《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》和《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（修訂征求意見稿）》。配售型保障性住房面向符合條件的住房困難工薪群體，以小戶型為主，實(shí)行現(xiàn)房配售，價(jià)格綜合確定。申請(qǐng)條件包括深戶、無(wú)自有住房、繳納社保等。配售型住房實(shí)施封閉管理，禁止變更為商品住房，退出需在信息平臺(tái)流轉(zhuǎn)或回購(gòu)。
投資建議：
4月以來(lái)，樓市整體成交動(dòng)能較去年四季度以及今年一季度有所減弱。在當(dāng)前形勢(shì)下，政策的切實(shí)落地與實(shí)際效果非常關(guān)鍵，只有相關(guān)政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”才有望進(jìn)一步鞏固。板塊機(jī)會(huì)方面，下一個(gè)時(shí)間點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注7月政治局會(huì)議前，我們預(yù)計(jì)，針對(duì)二季度各行業(yè)數(shù)據(jù)、地產(chǎn)銷售投資數(shù)據(jù)走弱的情況，可能會(huì)加碼政策，帶動(dòng)板塊在7月中旬出現(xiàn)一波政策博弈的行情機(jī)會(huì)。地產(chǎn)從標(biāo)的來(lái)看，一方面，流動(dòng)性安全、重倉(cāng)高能級(jí)城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)。2）從2024年以來(lái)在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）經(jīng)營(yíng)或策略上有增量或變化的房企：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、新城控股、信達(dá)地產(chǎn)。4）受益于二手房市場(chǎng)持續(xù)量?jī)r(jià)修復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：貝殼-W、我愛我家。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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