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海南執(zhí)行現(xiàn)房銷售已超過五年
　　海南2018年4月實(shí)施“全域限購”，2020年3月首推“現(xiàn)房銷售”。海南房地產(chǎn)市場在2010年代前半段經(jīng)歷高速發(fā)展，政府表態(tài)要遏制投機(jī)炒房，回歸住房民生和居住屬性。2017年起，海南密集出臺(tái)各類房地產(chǎn)調(diào)控措施，2018年4月實(shí)施“全域限購”，此后仍持續(xù)加碼調(diào)控。上行周期高周轉(zhuǎn)模式引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、交付風(fēng)險(xiǎn)等諸多問題加速暴露，為從根本上杜絕預(yù)售制度帶來的系列問題，2020年3月海南首推“現(xiàn)房銷售”并執(zhí)行至今。
　　現(xiàn)房銷售制度對(duì)海南市場的短期影響相對(duì)可控
　　庫存充足及市場上行背景下，現(xiàn)房制度對(duì)海南市場的短期影響相對(duì)可控。2017年海南房地產(chǎn)市場規(guī)模見頂，商品住宅銷售面積2173萬平，同比增長53%，銷售均價(jià)1.14萬元/平，同比增長16%。實(shí)行全域限購后市場迅速回落，2019年銷售面積較高點(diǎn)下滑67%，2017~2019年土地成交也持續(xù)縮量。市場上行周期取證未售庫存持續(xù)處于低位，但開工未售庫存和包括土地在內(nèi)的廣義庫存相對(duì)充足，2020年實(shí)行現(xiàn)房銷售后短期供給沖擊相對(duì)可控，對(duì)銷售的影響不至于過大，當(dāng)年住宅銷售面積同比-13%，新開工面積同比-18%，住宅開發(fā)投資同比-9%；而次年市場則有所修復(fù)，2021年商品住宅銷售面積/新開工/開發(fā)投資同比分別為+7%/+20%/-5%，土地成交在2022年后放量。海南經(jīng)驗(yàn)有參考性，但不可簡單類比，主因庫存和市場背景不同。
　　微觀層面現(xiàn)房銷售對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響
　　執(zhí)行現(xiàn)房銷售使得開盤周期延長一年甚至以上。重點(diǎn)房企參與海南市場以?？凇⑷齺啚橹?，分別選取典型項(xiàng)目分析現(xiàn)房銷售后的開發(fā)節(jié)奏。正常預(yù)售制度下形象進(jìn)度一般達(dá)到正負(fù)零或主體結(jié)構(gòu)1/3、2/3等節(jié)點(diǎn)即可取預(yù)售證，周期通常在半年左右或稍有延長，而海南執(zhí)行現(xiàn)房銷售后，項(xiàng)目開盤周期拉長至一年半或兩年左右，相比預(yù)售制度延后一年甚至以上，首開后視項(xiàng)目銷售和施工進(jìn)度通常一年以內(nèi)即可交房，明顯降低資金周轉(zhuǎn)效率，但交付的確定性相應(yīng)提高。
　　現(xiàn)房銷售時(shí)代海南的拿地兌現(xiàn)水平如何？
　　現(xiàn)房銷售對(duì)開發(fā)商資金和周轉(zhuǎn)產(chǎn)生極大考驗(yàn)，但海南因地價(jià)優(yōu)惠，利潤空間豐厚，仍吸引了眾多房企參與。通常而言現(xiàn)房銷售后，項(xiàng)目回正周期明顯拉長，IRR也大打折扣，凈利率因財(cái)務(wù)成本的增加而承壓，疊加影響下ROE下降的壓力則相應(yīng)更大。海南案例并不具有普適意義，原因在于政府在地價(jià)端大幅讓利，項(xiàng)目的房地價(jià)差普遍豐厚，即使是封頂搖號(hào)項(xiàng)目也有明顯超過其他城市的利潤水平，房企接受較低IRR的前提是項(xiàng)目能夠獲取超額利潤回報(bào)（雙位數(shù)甚至更高）；三亞的情況相對(duì)寬松，項(xiàng)目普遍容積率較低，實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)周轉(zhuǎn)的拖累也相對(duì)有限。
　　投資建議：
　　海南2020年3月首推“現(xiàn)房銷售”，至今已超過5年，是觀察現(xiàn)房銷售影響的一個(gè)參照系。得益于庫存充足和市場上行，現(xiàn)房制度對(duì)海南市場的短期影響相對(duì)可控；微觀層面，執(zhí)行現(xiàn)房銷售使得開盤周期延長一年甚至以上，明顯降低資金周轉(zhuǎn)效率；盡管現(xiàn)房銷售拖累周轉(zhuǎn)速度，但通過地價(jià)讓利和其他配套支持，項(xiàng)目在利潤率層面獲得補(bǔ)償；海南經(jīng)驗(yàn)未必具備普適的參考意義。邊際角度，高地價(jià)、嚴(yán)預(yù)售的城市受影響更小，具備融資和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的房企更具備抵抗力。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、現(xiàn)房銷售政策影響市場供應(yīng)；2、現(xiàn)房銷售政策影響土地成交。