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銷售規(guī)模下降幅度較大，股東持續(xù)借款提供支持，下調(diào)至“中性”評(píng)級(jí)
　　2025年6月12日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，公司通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式已完成所有A股庫(kù)存的出售，出售股份數(shù)量為7295.6萬(wàn)股，占公司總股本的比例為0.61%，出售所得資金總額為4.79億元，成交均價(jià)為6.57元/股。6月6日，公司發(fā)布公告稱，第一大股深鐵集擬向公司提不超過(guò)30億元借款，借款利率為2.34%，此次借款系公司年內(nèi)第五次獲得深鐵集團(tuán)借款。公司5月及1-5月銷售規(guī)模有所收縮，銷售單價(jià)有所提升。公司積極借助大宗交易、REITs發(fā)行、金融支持政策等化解經(jīng)營(yíng)壓力。惟其艱難，方顯勇毅，我們期待萬(wàn)科能夠安全穿越周期，構(gòu)筑房企發(fā)展新模式，我們下調(diào)2025-2026并新增2027年盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2025-2027年公司歸母凈利潤(rùn)分別為-73.22、5.57、13.14億元（原值-19.92、17.51億元），EPS分別為-0.61、0.05、0.11元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2026-2027年P(guān)E估值為140.7、59.7倍；考慮到公司業(yè)績(jī)釋放存在不確定性，下調(diào)至“中性”評(píng)級(jí)。
　　銷售規(guī)模同比下降，銷售均價(jià)有所提升
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年5月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額141.9億元，同比下降39.18%，銷售面積97.0萬(wàn)平方米，同比下降48.16%。2025年1-5月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額570.4億元，同比下降44.19%，實(shí)現(xiàn)銷售面積424.5萬(wàn)平方米，同比下降42.83%。2025年5月，公司簽約銷售均價(jià)14629元/平方米，同比增長(zhǎng)17.32%，2025年1-5月，公司簽約銷售均價(jià)13437元/平方米，同比下降2.39%。
　　再次獲取資金注入，股東持續(xù)借款提供流動(dòng)性
　　2025年6月6日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，第一大股深鐵集團(tuán)擬向公司提供借款，借款金額不超過(guò)30億元，借款利率為2.34%，期限為三年，借款將用于償還萬(wàn)科在公開市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息及經(jīng)深鐵集團(tuán)同意的指定借款利息。今年年初至今，深鐵集團(tuán)已向萬(wàn)科提供五筆注資，今年2月、4月和5月，深鐵集團(tuán)已分別向萬(wàn)科提供28億元、42億元、33億元及15.52億元的股東借款，五次借款利率均為2.34%，用途均為償還萬(wàn)科在公開市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息。截至當(dāng)前，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬(wàn)科提供148.52億元的借款。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期、政策放松不及預(yù)期、公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。