>> 國(guó)海證券-宏觀深度研究：影響土地市場(chǎng)的五大因素-250618
| 上傳日期： |
2025/6/18 |
大小： |
664KB |
| 格式： |
pdf 共18頁(yè) |
來源： |
國(guó)海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
夏磊 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)明顯。供給側(cè)土地市場(chǎng)同步釋放出積極信號(hào)，未來其熱度能否延續(xù)？
土地市場(chǎng)后續(xù)表現(xiàn)主要取決于五大關(guān)鍵因素：融資環(huán)境能否進(jìn)一步改善、新房市場(chǎng)成交量能否持續(xù)企穩(wěn)、市場(chǎng)庫(kù)存能否有效去化、房地產(chǎn)新模式下的銷售模式變革，以及供地規(guī)則的優(yōu)化調(diào)整。
土地市場(chǎng)進(jìn)入“雙集中”時(shí)代
當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度集中于35個(gè)一二線城市和20家房企。
土地市場(chǎng)熱度集中。據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2025年1-5月，重點(diǎn)35城涉宅土地出讓金占比全國(guó)的68%。其中20城的土地出讓金、成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)，分別為北京、廣州、天津、太原、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、南京、常州、蘇州、杭州、廈門、南昌、武漢、東莞、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、烏魯木齊，上海、鄭州僅土地出讓金同比增長(zhǎng)，另有4城僅土地出讓建面同比增長(zhǎng)，分別為無錫、合肥、佛山、南寧。
核心城市在人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等方面具備顯著優(yōu)勢(shì)，這些因素為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的支撐，也是土地市場(chǎng)熱度高的根本原因。
拿地房企集中。2025年1-5月，TOP100房企拿地總額4052億元，同比增長(zhǎng)28.8%，TOP100房企拿地金額占比全國(guó)土地出讓金的53%，其中權(quán)益拿地金額TOP20房企拿地金額占比全國(guó)土地出讓金37%。TOP20房企中民企占比僅25%，TOP10中僅1家民企。
當(dāng)前處于“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的階段，房企投資較為審慎，更傾向聚焦深耕城市的優(yōu)質(zhì)地塊，以避免不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。頭部房企因在核心城市集中拿地，導(dǎo)致金額同比增長(zhǎng)。
影響土地市場(chǎng)熱度的五大因素
1、融資環(huán)境
融資環(huán)境的松緊程度直接影響房企的拿地意愿，現(xiàn)階段相對(duì)寬松的融資環(huán)境，有助于市場(chǎng)企穩(wěn)回升。
房地產(chǎn)行業(yè)融資格局經(jīng)歷了深刻調(diào)整。在“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式主導(dǎo)時(shí)期，房企融資渠道多元且寬松，涵蓋銀行信貸、信托非標(biāo)、境內(nèi)外債券及股權(quán)融資等近50項(xiàng)細(xì)項(xiàng)的多元化融資渠道。但在金融系統(tǒng)去杠桿、強(qiáng)監(jiān)管、防風(fēng)險(xiǎn)的基調(diào)下，非標(biāo)融資監(jiān)管政策持續(xù)收緊，政策明確支持房企合理拓展融資需求，多聚焦在信貸、債券、股權(quán)等標(biāo)準(zhǔn)化融資方式。隨著部分房企債務(wù)違約事件頻發(fā)，金融監(jiān)管部門通過“三道紅線”等政策重塑行業(yè)規(guī)則，房企融資大幅收縮，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期。
2022年以來，金融支持政策持續(xù)發(fā)力。“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面提供支持。2024年9月將這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底，對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用。
房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制發(fā)力，房企融資環(huán)境改善。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，根據(jù)金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤2025年5月7日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上介紹，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付。2024年四季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.56萬億元，同比增長(zhǎng)3.2%，一方面是因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)支持存量融資合理展期，另一方面是城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制帶動(dòng)的新增投放。
當(dāng)前融資恢復(fù)呈現(xiàn)明顯分化特征，白名單房企憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)重獲資本青睞，但房企信用債發(fā)行規(guī)模仍在恢復(fù)的進(jìn)程中，2025年1-5月房企發(fā)債1804億元，同比下降24%。
2、新房市場(chǎng)成交量
新房市場(chǎng)的冷暖是土地市場(chǎng)的晴雨表。一季度新房回暖有效傳導(dǎo)至土地端，驗(yàn)證了其前提作用。二季度新房動(dòng)能減弱，則直接對(duì)土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫構(gòu)成壓力。
2025年1季度市場(chǎng)回穩(wěn)明顯，帶動(dòng)土地市場(chǎng)升溫。2025年1季度，北上廣深新房網(wǎng)簽面積同比增6%，北上深二手房網(wǎng)簽量同比激增45%。市場(chǎng)的積極表現(xiàn)強(qiáng)化了房企土拍信心，一二線城市住宅用地土拍溢價(jià)率普遍提升，新房市場(chǎng)“地價(jià)-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著。
2季度開始房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”進(jìn)入尾聲，土地市場(chǎng)熱度能否維持，依賴于城市層面新房市場(chǎng)能否持續(xù)回暖甚至領(lǐng)先復(fù)蘇。2025年4月重點(diǎn)35城新房成交面積環(huán)比、同比分別下降27%、11%，5月環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)4%、下降15%。各城市間分化劇烈，其中有13城1-5月商品住宅成交套數(shù)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，有20城商品住宅成交套數(shù)同比下降。1-5月一線城市中，廣州、深圳新房成交面積同比分別增長(zhǎng)13%、106%，二線城市中合肥、南昌、貴陽(yáng)因低基數(shù)效應(yīng)表現(xiàn)比較亮眼，同比增長(zhǎng)38%、28%、24%。
部分城市新房成交的環(huán)比回升是否可持續(xù)，其熱度能否擴(kuò)散至更廣泛的區(qū)域和城市仍需觀察。近期核心城市土地市場(chǎng)的局部熱度仍存，如杭州、上海、成都、重慶、武漢均有高溢價(jià)地塊成交，這些城市的核心區(qū)新房成交熱度較高，存在“點(diǎn)狀”繁榮的情況，其可持續(xù)性與帶動(dòng)性正受到二季度以來新房市場(chǎng)整體動(dòng)能減弱的考驗(yàn)。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存
城市商品房庫(kù)存差異導(dǎo)致土地市場(chǎng)冷熱不均，總量高位下的邊際改善為土地市場(chǎng)提供基礎(chǔ)支撐，但城市間深度分化主導(dǎo)區(qū)域土地市場(chǎng)走向。
商品房庫(kù)存處于合理區(qū)間是土地市場(chǎng)健康發(fā)展的基
|
|
