>> 國泰海通證券-地產(chǎn)行業(yè)5月觀察及數(shù)據(jù)點評：四平八穩(wěn)，輕裝上陣-250619
| 上傳日期： |
2025/6/19 |
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| 1343KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
國泰海通證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
涂力磊,謝皓宇 |
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投資要點：
5月行業(yè)走勢較為平穩(wěn)，整體延續(xù)此前趨勢，結(jié)合到國常會對進一步推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的定調(diào)，整體符合市場預(yù)期。相比于4月，5月單月大多數(shù)據(jù)處于窄幅波動區(qū)間，如，銷售面積同比增速為-4.6%，降幅走闊1.7個百分點，銷售金額同比為-7.1%，降幅走闊0.1個百分點，投資開發(fā)完成額同比-12.4%，降幅走闊0.8個百分點，新開工面積同比-18.7%，降幅收窄3.6個百分點。核心指標(biāo)均呈現(xiàn)出趨勢延續(xù)、窄幅波動的情形，結(jié)合國常會定調(diào)，我們認(rèn)為，促進止跌回穩(wěn)依然是主旋律。
新模式約束了行業(yè)的進入門檻，預(yù)計城市更新將是實物對沖項。“造好房”已經(jīng)是目前行業(yè)共識，也是政策引導(dǎo)的方向，作為結(jié)果項，倒推行業(yè)的門檻仍然在持續(xù)上行。作為新模式下要求的結(jié)果，預(yù)計“造好房”和金融的關(guān)聯(lián)度依然會呈下降態(tài)勢，原有的金融進入門檻仍然在持續(xù)提升，這一要求，對中期維度的房地產(chǎn)企業(yè)投資會帶來一定壓力，因此，預(yù)計地產(chǎn)開發(fā)投資額的低位運行將維持一段時間。與此相關(guān)的，視角應(yīng)該從同比增速切換至絕對水平，如，2024年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為10.0萬億元，而截至前5月，此項增速為-10.7%，若全年依然為此降幅，則投資完成額減少幅度仍然超過1萬億元，因此，預(yù)計城市更新將在年內(nèi)提速。
展望下半年，將依然行業(yè)無金融風(fēng)險、土地市場延續(xù)產(chǎn)品代際差導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)好、十五五規(guī)劃下房企謀求新商業(yè)模式的局面。我們論述過行業(yè)支出減少帶來的金融風(fēng)險下降，預(yù)計下半年仍然會呈現(xiàn)出和上半年類似的局面。同時，土地市場仍將持續(xù)超預(yù)期，盡管土地出讓金仍然負(fù)增長，但預(yù)計幅度會好于預(yù)期，核心就在于產(chǎn)品代際差帶來的新房市場持續(xù)處于結(jié)構(gòu)性活躍狀態(tài)，帶動房企拿地和政府推地的積極性維持較高水平。需要重點關(guān)注的是十五五規(guī)劃帶來的房企新思考，尤其是頭部房企，在新商業(yè)模式驅(qū)動下，找到超越行業(yè)發(fā)展的新思路。
結(jié)構(gòu)性市場，包袱小的企業(yè)仍然將取得更明顯的優(yōu)勢。推薦：1）開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團；H股-中國海外發(fā)展；2）商住類：華潤置地、龍湖集團、新城控股；3）物業(yè)類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類-華僑城A。
風(fēng)險提示：不擴信用背景下，價格企穩(wěn)的壓力仍在。
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