>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)中期策略：開發(fā)為矛，運營為盾-250620
| 上傳日期： |
2025/6/20 |
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| 5669KB |
| 格式： |
pdf 共39頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
池天惠 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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基本面分析：止跌回穩(wěn)進程幾何？一二手房持續(xù)分化中
從成交量看，新房受供給約束維持低位，二手房高位回落。
從價格看，5月新房環(huán)比-0.2%，二手房環(huán)比-0.5%，降幅均走擴，新房降幅小于二手房。
當前新房正在演繹：①縮量：23年以來，住宅銷售面積>宅地成交建面>住宅新開工面積，形成供需剪刀差，持續(xù)去庫中。②提質(zhì)：銷售承壓倒逼產(chǎn)品升級，新房形成低容積率+高得房率趨勢。
當前二手房正在演繹：受到高質(zhì)量新房分流+掛牌量的沖擊。
政策面分析：進入深水區(qū)，有待突破傳統(tǒng)框架
24Q4以來政策環(huán)境最為寬松，傳統(tǒng)需求端政策加碼的空間已有限。盡管首付門檻及房貸利率均為歷史最低水平，但居民新增中長貸持續(xù)承壓，1-5月累計同比-2.9%，有待打通從信貸擴張到房價企穩(wěn)的路徑。
收購存量商品房堵點仍在，成本收益難匹配，有待條件放寬；收購存量士地順利推進，5月末擬收購總額超430億元，80%為地方國企。
90年代日本首都圈新房/二手房價格分別經(jīng)歷前一年/前四年的急跌期，此后十年呈緩慢下行趨勢。在此期間伴隨內(nèi)外部沖擊，日本采取了采取了大力度的貨幣（零利率+Q證）、財政（累計120萬億日元投入資金）、改革（處置不良債券+民營化+財政收支平衡）政策。
中長期展望：經(jīng)濟增長、收入提升、人口流入，支撐地產(chǎn)企穩(wěn)。通過篩選出本輪周期中樓市仍逆勢增長的城市：鄂爾多斯、呂梁、隴南、商洛，復盤發(fā)現(xiàn)共性：產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟增長、收入提升、人口流入，支撐當?shù)貥鞘辛績r齊升。
投資策略：
開發(fā)為矛：①短期市場與地產(chǎn)股回落，國常會重提“止跌回穩(wěn)”，關注短期政策窗口；同時關注重點城市、熱點概念相關的地產(chǎn)，有望實現(xiàn)超額收益（如杭州）。②中長期若地產(chǎn)基本面企穩(wěn)，銷售表現(xiàn)好、具備持續(xù)拿地能力的房企將率先受益，業(yè)績和估值均有望修復。
運營為盾：①商業(yè)地產(chǎn)：以收租等經(jīng)常性業(yè)務為主，長周期看經(jīng)調(diào)凈利、現(xiàn)金流、分紅穩(wěn)健，是穿越地產(chǎn)周期及經(jīng)濟波動的優(yōu)質(zhì)紅利標的。②物管商管：優(yōu)質(zhì)公司利潤增長+現(xiàn)金充裕+分紅提升，具備安全性+成長性+紅利性；機器人應用后，物企利潤率或具備明顯彈性。
【推薦】開發(fā)商：中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團；商業(yè)地產(chǎn)：中國國貿(mào)；物管商管：華潤萬象生活；中介平臺：貝殼-W。
風險提示：政策出臺進度及力度不及預期；寬松政策對市場提振效果不佳；房企出現(xiàn)債務違約
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