>> 平安證券-地產(chǎn)行業(yè)2025年中期策略報告：品質(zhì)為錨，破浪前行-250623
| 上傳日期： |
2025/6/24 |
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| 2831KB |
| 格式： |
pdf 共53頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊侃,鄭茜文,王懂揚 |
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回顧：樓市成交總量穩(wěn)定，政策延續(xù)呵護。2025H1樓市整體延續(xù)弱修復(fù)，前5月十大城市一二手成交同比增長10.1%，重點城市房價降幅收斂，但市場信心依舊偏弱、供求關(guān)系仍待修復(fù)，5月樓市量價有轉(zhuǎn)弱勢頭。“4.30”政治局會議明確“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，5月進一步降低商貸及公積金貸利率切實降低居民置業(yè)成本，同時各地專項債收地亦取得進展。展望下半年，預(yù)計政策呵護仍將延續(xù)，但考慮市場信心修復(fù)及供需關(guān)系優(yōu)化仍需時間，疊加2024Q4基數(shù)抬升，預(yù)計2025年全國商品房銷售面積同比降6%。
展望：“核心區(qū)+好房子”將率先止跌回穩(wěn)。政府推動“好房子”建設(shè)的背景下，各地供地質(zhì)量不斷提升，同時房企出于去化考慮也追求“品質(zhì)優(yōu)先”打造差異化產(chǎn)品，新入市第四代住宅憑借品質(zhì)、得房率等優(yōu)勢，去化率維持高位；此外需求回暖疊加供地下降，部分核心城市核心區(qū)庫存已處低位，預(yù)計“核心區(qū)+好房子”將率先止跌回穩(wěn)。中期“好房子”止跌回穩(wěn)有望形成價格基準(zhǔn)，同地段舊規(guī)產(chǎn)品或二手房折價到一定程度價格亦有望企穩(wěn)，最終通過“價格梯度”重構(gòu)市場定價體系。
機遇：新一輪產(chǎn)品迭代已來，“好房子”前景廣闊。2025年“好房子”首次寫入政府工作報告，3月住建部《住宅規(guī)范細則》定義“好房子”具體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，4月政治局會議明確“加大高品質(zhì)住房供給”，新一輪產(chǎn)品迭代周期已來。測算2025年-2030年年均改善需求5.9億平米（占比為67%），對應(yīng)金額約8萬億，隨著“好房子”推廣，將加速整體改善及更新需求釋放。同時盡管“好房子”建安成本高于舊規(guī)項目，但考慮售價溢價、回款周期短、可售貨值多等因素，利潤率仍有望優(yōu)于舊規(guī)項目。未來隨著住宅產(chǎn)品持續(xù)迭代升級，在帶動行業(yè)整體銷量企穩(wěn)同時有望提升行業(yè)盈利水平。
房企：庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)、拿地能力及產(chǎn)品力強企業(yè)或迎機遇。市場對于地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)憂主要在于：1）歷史存量滯重庫存帶來的現(xiàn)金流占用和利潤侵蝕；2）樓市量價未穩(wěn)，增量項目亦看不到改善預(yù)期。展望2025年下半年，庫存結(jié)構(gòu)較優(yōu)（高點拿地少或主要聚焦核心地段、歷史減值多等）、拿地能力及產(chǎn)品力強的房企，短期有望受益“核心區(qū)+好房子”細分市場企穩(wěn)、限價放開+產(chǎn)品溢價帶來的毛利率改善，中期有望把握新一輪產(chǎn)品迭代周期帶來的發(fā)展紅利。
投資建議：2025年上半年全國樓市整體延續(xù)2024Q4以來的弱修復(fù)態(tài)勢，核心區(qū)及“好房子”正逐步止跌回穩(wěn)，但需看到市場信心仍有待修復(fù)、存量庫存仍處較高水平，樓市仍處于調(diào)整階段。展望下半年，一方面，在政府推動“好房子”建設(shè)及低能級區(qū)域庫存壓力較大下，將率先迎來“核心區(qū)+好房子”細分市場企穩(wěn)，庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)、拿地能力與產(chǎn)品力強的房企有望受益，上半年優(yōu)質(zhì)房企已逐步走出獨立行情。另一方面，當(dāng)前A股主流開發(fā)企業(yè)估值及機構(gòu)持倉已處低位，疊加潛在的政策預(yù)期，已具備配置價值，維持行業(yè)“強于大市”評級。開發(fā)企業(yè)建議關(guān)注：1）庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、拿地能力及產(chǎn)品強的房企如華潤置地、建發(fā)國際集團、濱江集團、綠城中國、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展等；2）估值修復(fù)房企如新城控股、金地集團等。細分領(lǐng)域方面，盡管房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，但主流物企現(xiàn)金流狀況、利潤表現(xiàn)仍相對穩(wěn)健，建議關(guān)注凈現(xiàn)金流及分紅穩(wěn)定的物管企業(yè)華潤萬象生活、保利物業(yè)、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等，同時持續(xù)關(guān)注新房及二手房市占率穩(wěn)步提升，三翼業(yè)務(wù)成長迅速的經(jīng)紀(jì)公司貝殼。
風(fēng)險提示：1）樓市成交持續(xù)偏弱風(fēng)險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險；3）政策改善及落地執(zhí)行不及預(yù)期風(fēng)險；4）主流房企綜合評價準(zhǔn)確性風(fēng)險。
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