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一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊估值及重點(diǎn)公司近期市場(chǎng)表現(xiàn)。
　　截至2025年6月27日，房地產(chǎn)(申萬(wàn))市凈率PB(LF)為0.72倍，歷史分位數(shù)73.39%(2024-至今)。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)市凈率PB(LF)為0.41倍，歷史分位數(shù)95.33%(2024-至今)。2025年6月1日至6月27日，房地產(chǎn)(申萬(wàn))上漲0.4%，跑輸滬深300指數(shù)1.7個(gè)百分點(diǎn)，跑輸中證1000指數(shù)3.8個(gè)百分點(diǎn)；恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲6.3%，跑贏恒生指數(shù)2.0個(gè)百分點(diǎn)，跑贏恒生科技指數(shù)2.9個(gè)百分點(diǎn)；A股地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)公司漲跌幅前三為新城控股（+6.90%）、濱江集團(tuán)（+2.99%）、上海臨港（+1.11%）；H股地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)公司漲跌幅前三為建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（+14.77%）、中國(guó)金茂（+12.15%）、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)（+10.87%）。
　　二、物業(yè)服務(wù)板塊估值及重點(diǎn)公司近期市場(chǎng)表現(xiàn)。
　　截至2025年6月27日，房地產(chǎn)服務(wù)(申萬(wàn))市凈率PB(LF)為1.60倍，歷史分位數(shù)79.83%(2024-至今)。恒生物業(yè)服務(wù)及管理市盈凈率PB(LF)為0.46倍，歷史分位數(shù)91.79%(2024年9月13日—至今)。2025年6月1日至6月27日，房地產(chǎn)服務(wù)(申萬(wàn))上漲0.5%，跑輸滬深300指數(shù)1.6個(gè)百分點(diǎn)，跑贏房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數(shù)0.1個(gè)百分點(diǎn)；恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)上漲4.9%，跑贏恒生指數(shù)0.6個(gè)百分點(diǎn)，跑輸恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)1.4個(gè)百分點(diǎn)；A股物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)公司漲跌幅前三為特發(fā)服務(wù)（+2.65%）、南都物業(yè)（+1.74%）、寧波富達(dá)（+1.32%）；H股物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)公司漲跌幅前三為保利物業(yè)（+14.48%）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（+13.40%）、綠城服務(wù)（+12.23%）。
　　三、當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)貝塔偏弱，聚焦結(jié)構(gòu)性阿爾法機(jī)遇。
　　不可否認(rèn)的是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)貝塔仍偏弱。2025年1-5月，房地產(chǎn)投資3.62萬(wàn)億元（同比-10.7%）；房屋新開(kāi)工面積2.32億平（同比-22.8%）、新建商品房銷(xiāo)售額3.41萬(wàn)億元（同比-3.8%）、百城成交住宅類(lèi)用地建面為6991萬(wàn)平（同比-3.4%）。但我們認(rèn)為隨著區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深，結(jié)構(gòu)性阿爾法亮點(diǎn)值得持續(xù)關(guān)注。
　　例如在全國(guó)銷(xiāo)售和拿地持續(xù)下滑的同時(shí)，2025年1-5月，北上廣深杭蓉六城商品住宅（不含保障）銷(xiāo)售金額7458億元（同比+14.4%）；同期光大核心30城成交宅地總建面3440萬(wàn)平（同比+15.6%），成交樓面均價(jià)12548元/平(同比+23.9%)。
　　從龍頭房企來(lái)看，在“扎實(shí)有力推進(jìn)好房子”的要求下，具備品牌優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品美譽(yù)度的房企表現(xiàn)亮眼。2025年1-5月，權(quán)益銷(xiāo)售金額同比表現(xiàn)較好的房企為越秀地產(chǎn)304億元（同比+26.7%）、中國(guó)金茂261億元（同比+20.5%）、華發(fā)股份276億元（同比+16.1%）；同期新增土地價(jià)值排名前三的房企為保利發(fā)展413億元、綠城中國(guó)394億元、中國(guó)金茂360億元。
　　投資建議：展望2025年，隨著前期一攬子房地產(chǎn)政策的持續(xù)落地，地方政府樓市調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深，投資建議聚焦結(jié)構(gòu)性阿爾法機(jī)遇，關(guān)注三條主線：1）產(chǎn)品美譽(yù)度高，銷(xiāo)售排名持續(xù)提升的穩(wěn)健龍頭房企，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)金茂等。2）存量商業(yè)地產(chǎn)資源豐富，具備商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企，推薦華潤(rùn)置地，新城控股。3）看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展空間，推薦招商積余、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、綠城服務(wù)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。