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本期投資提示：
　　地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一二手房成交環(huán)比下降，新房成交推盤比上升。上周（25/6/28-25/7/4）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交396萬平米，環(huán)比-0.3%；其中，一二線環(huán)比+2%、三四線環(huán)比-38%；7月截至上周末一手房月成交同比-25%，較6月-13pct；其中，一二線同比25%、三四線同比-23%，分別較6月-18pct和+25pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交112萬平米，環(huán)比-14%；7月截至上周二手房累計(jì)成交同比-19%，較6月-15pct。庫存方面，上周15城推盤82萬平米，對應(yīng)成交推盤比2.13倍，最近三個(gè)月（25年4月-6月）分別為0.86倍、1.14倍和1.02倍。至上周末，15城可售面積8,885萬平米，環(huán)比-1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為19.3個(gè)月，環(huán)比-0.8個(gè)月，總體行業(yè)新房市場仍處于去庫存趨勢中。
　　主要政策新聞：住建部要求多管齊下穩(wěn)定預(yù)期，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。宏觀方面，住建部調(diào)研組赴廣東、浙江兩省調(diào)研，調(diào)研組表示，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義；各地要切實(shí)扛起責(zé)任，充分用好房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，因城施策、精準(zhǔn)施策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢；調(diào)研組要求，要加快建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，滿足人民群眾新期待；要多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。公積金方面，南京擴(kuò)展異地貸款至全省；海南擬推個(gè)人房貸"商轉(zhuǎn)公"新政；廣州允許5年以上商貸轉(zhuǎn)公積金。地方政策方面，廣西投入34億元推進(jìn)保障性安居工程。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：深鐵集團(tuán)年內(nèi)第六次向萬科提供借款，本次借款不超過64.49億元。萬科公告向深鐵集團(tuán)申請不超過62.49億元借款，同時(shí)對已有的8.9億元借款予以展期。此次借款構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，是深鐵集團(tuán)今年第六次向萬科提供借款。6月銷售額及同比：保利發(fā)展290億元（-31%），中國海外發(fā)展297億元（-36%），越秀地產(chǎn)108億元（-29%）。保利發(fā)展發(fā)行15億公司債，分別為2.12%/5年、2.39%/7年。華僑城發(fā)行20億元/3.62%/270天超短融。招商蛇口公告，截至2025年6月30日，公司累計(jì)回購股份數(shù)量約為4,480萬股，占公司總股本的比例為0.494%，支付金額約4.3億元。張江高科出資1億元參與的上海張江燧鋒二期創(chuàng)業(yè)投資基金已完成募集，總規(guī)模11.7億元。
　　一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均跑輸大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.29%，滬深300指數(shù)上漲1.54%，相對收益為-1.25%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第23位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：南國置業(yè)、南山控股、珠江股份、皇庭國際、財(cái)信發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為亞太實(shí)業(yè)、數(shù)源科技、深振業(yè)A、榮豐控股、新湖中寶。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲0.23%，滬深300指數(shù)上漲1.54%，相對收益為-1.31%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為13.7/12.3倍；物管25/26PE均值分別12.9/11.5倍。
　　投資分析意見：看好產(chǎn)品力和庫存管理能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企，維持“看好”評級。我們認(rèn)為我國一二手房總成交已穩(wěn)、并已持續(xù)穩(wěn)定近3年，但量價(jià)并未如期進(jìn)入正向循環(huán)，近期中央對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)表態(tài)從“持續(xù)鞏固”調(diào)整為“更大力度”，意味著“止跌回穩(wěn)”仍是政策主基調(diào)，并修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表是關(guān)鍵，預(yù)計(jì)新一輪支持政策或?qū)⒊雠_(tái)，可能包括：房貸降息、加量好房子、優(yōu)化收儲(chǔ)、推進(jìn)城改等，其中好房子政策將開辟新發(fā)展賽道，將助力優(yōu)質(zhì)房企率先進(jìn)入底部拐點(diǎn)時(shí)刻，推動(dòng)經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、華潤置地、建發(fā)股份、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國、中國金茂；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；3）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)；4）低估值修復(fù)房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。