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投資要點(diǎn)：
　　投資建議：維持“增持”評級。推薦：1）開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、城建發(fā)展、天健集團(tuán)、金地集團(tuán)；H股-中國海外發(fā)展；2）商住類：華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）物業(yè)類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類-華僑城A。
　　2025年上半年，全國擬收儲(chǔ)金額達(dá)到4759億元，其中二季度較一季度推進(jìn)明顯加速，環(huán)比上漲91.8%。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2025年6月底，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收購閑置土地的數(shù)量共3772宗，對應(yīng)擬收儲(chǔ)面積1.99億平方米，合計(jì)擬收儲(chǔ)金額4759億元，其中六成以上來自二季度新增。從各地的收購規(guī)模看，規(guī)模排名TOP5的分別是廣東（655億元）、重慶（479億元）、河南（414億元）、浙江（403億元）和福建（354億元）。從收購的地塊特征看，有兩大主要特征：1）“新”地塊占比高，拿地時(shí)間在2020~2024年的地塊占77.7%，其中2021~2023年的占60.5%；2）折價(jià)率（收儲(chǔ)價(jià)/成交價(jià)）平均約為0.81，各折價(jià)段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分別為34%、23.8%、18.4%、16.5%、7.3%。
　　專項(xiàng)債發(fā)行推進(jìn)慢于收儲(chǔ)規(guī)劃，發(fā)行規(guī)模僅為擬收儲(chǔ)金額的20%，為961億元，仍有待各地做進(jìn)一步加速發(fā)行。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至6月25日，廣東、湖南、浙江、安徽等7個(gè)省市發(fā)行專項(xiàng)債，7地均為專項(xiàng)債“自審自發(fā)”地區(qū)，合計(jì)發(fā)行規(guī)模（已發(fā)行&即將發(fā)行）為961億元，僅為全國擬收儲(chǔ)金額的20%。從各地專項(xiàng)債的落地進(jìn)度上看，若以專項(xiàng)債規(guī)模/擬收儲(chǔ)金額作為指標(biāo)衡量，目前TOP5分別是湖南（97%）、廣東（46%）、四川（31%）、安徽（26%）、山東（25%）。
　　收購存量商品房取得突破，四川、浙江已發(fā)行專項(xiàng)債。2024年四季度以來，包括廣州、佛山等在內(nèi)的部分城市通過例如將城中村改造與收購存量商品房結(jié)合等創(chuàng)新方式推進(jìn)了部分項(xiàng)目的落地。2025年5月，浙江、四川先后成功發(fā)行專項(xiàng)債收購存量商品房（數(shù)據(jù)截至6月10日），有以下四大特征：1）從金額上看規(guī)模暫時(shí)較小，浙江、四川分別發(fā)行17.5億元、1.7億元；2）從收購的項(xiàng)目性質(zhì)看，11個(gè)項(xiàng)目中以地方國企的項(xiàng)目為主，數(shù)量和金額占比分別為64%、86%；3）從收購價(jià)格看，定價(jià)多采用備案價(jià)折扣的方式進(jìn)行，項(xiàng)目在折扣差異較大，整體在50%-90%間；4）從收購房源的使用來看，主要用于保障性租賃住房的供應(yīng)，少量用于配售型保障房。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：收儲(chǔ)進(jìn)度不及預(yù)期。